“限購、限貸、限價(jià)”（下稱“三限”政策）這三項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施有望在明年繼續(xù)得到較為嚴(yán)格的實(shí)施，而國土部新近公布的閑置土地處置辦法也預(yù)示著明年的樓市調(diào)控不會(huì)放松。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前全國房價(jià)下行趨勢相當(dāng)明顯，調(diào)控政策已影響到北京、上海等地的高端住宅項(xiàng)目。預(yù)計(jì)明年上半年樓市成交或跌入谷底，可能出現(xiàn)更大規(guī)模的降價(jià)潮。
“三限”政策持續(xù)發(fā)威
業(yè)內(nèi)人士表示，“三限”政策中，限貸措施推行最早，也是推行最為廣泛、執(zhí)行最為徹底、效果最為明顯的調(diào)控措施之一。二套房六成首付、三套房停貸已在全國實(shí)行。
“限購令”則是由大城市向二三線城市蔓延。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國已有48個(gè)大中城市實(shí)行“限購令”�！跋迌r(jià)令”方面，目前有廊坊、秦皇島、中山、深圳、煙臺(tái)、韶關(guān)、丹東、增城、珠海等城市采用。在實(shí)行“限價(jià)令”的城市中，只有珠海和中山明確提出了全市房價(jià)的統(tǒng)一上限：珠海是11285元/平方米，中山則是5800元/平方米，其他城市則多是限定了各樓盤的同比上漲幅度。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“三限”政策席卷全國樓市，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。而對(duì)于全國多個(gè)城市立下的房價(jià)控制目標(biāo)“軍令狀”能否完成，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)認(rèn)為，這些城市基本都可以完成房價(jià)控制目標(biāo)。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉向記者表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果已經(jīng)相當(dāng)明顯，預(yù)計(jì)未來普通新建商品住宅的同比、環(huán)比價(jià)格都將有更大幅度的回落。尤其是今年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳等一線城市樓市“量價(jià)齊跌”。短期而言，房價(jià)過快上漲勢頭已基本被遏止，而投資、投機(jī)性需求亦被擠出市場。
一線城市方面，北京完成“穩(wěn)中有降”的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，幾乎沒有懸念。根據(jù)北京市住建委最新公布的數(shù)據(jù)，截至目前，北京市新建普通住房成交均價(jià)比去年下降6.3%，新建商品住房價(jià)格同比漲幅累計(jì)回落6.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比連續(xù)3個(gè)月停漲后自10月起開始下降，居民家庭首次購房比重達(dá)90%。
深圳市相關(guān)部門近日表示，1至11月深圳新建商品住房加權(quán)平均價(jià)格為每平方米19713元，同比下降1.92%，有望實(shí)現(xiàn)房價(jià)穩(wěn)中有降。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)開放綜合景氣指數(shù)跌至99.87，自2009年8月以來，首次跌破100。分析人士認(rèn)為，這說明房地產(chǎn)過熱投資沖動(dòng)正逐漸“冷卻”。陳國強(qiáng)表示，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)地方經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來一些影響，直觀的是影響到地方土地市場的表現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎屖找鏁?huì)有所降低。
地方“松綁”沖動(dòng)隱現(xiàn)
據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在全國已出臺(tái)限購政策的48個(gè)城市中，明確政策執(zhí)行截止時(shí)間的城市為：福州、�？�、蘇州、廈門、濟(jì)南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥。其中，除南寧截止時(shí)間為2012年2月29日外，其他城市截止時(shí)間都為12月31日。目前，48個(gè)限購城市中北京、上海、廣州、�？�、深圳、廈門、青島等幾個(gè)城市已經(jīng)表示將延續(xù)限購?fù)�，蘇州、石家莊、貴陽等城市目前尚未明確表態(tài)。
或許是迫于土地頻頻流拍、房地產(chǎn)成交“極冷”壓力，有部分城市當(dāng)前存在放松限購政策執(zhí)行力度的沖動(dòng)。北京、杭州、成都等城市已不同程度地放松土地出讓中關(guān)于保障房的配建條件。
張大偉認(rèn)為，目前樓市調(diào)控十分敏感。此前佛山限購令“放寬”的消息，引起了社會(huì)輿論的強(qiáng)烈反應(yīng)。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策基調(diào)不變的情況下，放松限購政策或?qū)⒔o市場帶來錯(cuò)誤的信號(hào)。他稱，目前調(diào)控的最根本問題是地方政府的執(zhí)行力度問題，雖然全國超過40個(gè)城市執(zhí)行了限購政策，但松緊程度并不一樣。
業(yè)內(nèi)人士分析，正是由于各地方政府的執(zhí)行力度不一，所以導(dǎo)致時(shí)值年底，某些二三線城市完成調(diào)控目標(biāo)壓力較大。比如，珠海市自2011年11月1日起，實(shí)行限購加限價(jià)的“雙限”政策。根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2010年珠海市商品住宅均價(jià)為10366元/平方米，按照今年擬訂的同比11%漲幅上限，珠海市2011年的新建住房均價(jià)不能超過11506元/平方米。但其2011年1至9月的新建商品住宅均價(jià)達(dá)到11966元/平方米，同比增長15.4%，這給全年的房價(jià)調(diào)控帶來很大壓力。距離年底已時(shí)間不多，如果政府不出手則調(diào)控目標(biāo)顯然難以完成。
多位專家和業(yè)內(nèi)人士指出，雖然一些城市緊急叫停了放寬限購令，但依然需要警惕部分地方政府放松對(duì)政策的執(zhí)行。目前接近年底，一些地方政府土地財(cái)政受到比較大的影響，存在政策執(zhí)行力度放松的潛在需求。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，依然處在中央政府要求嚴(yán)格執(zhí)行、地方政府期待放寬的博弈過程中。
一方面，北京、重慶、�？�、南昌等多地的準(zhǔn)購房者們在接受記者采訪時(shí)都表明了對(duì)“限購令”延續(xù)的強(qiáng)烈期望，稱害怕“炒房客卷土重來，房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈”。另一方面，一位暫時(shí)撤離北京等一線樓市的炒房客小�。ɑ┮脖硎荆瑢�(duì)于調(diào)控政策放松暫不抱幻想，但是長期仍看好樓市投資，一旦有機(jī)會(huì)就擇機(jī)入市，短期內(nèi)選擇在不限購的二三線城市進(jìn)行投資。
