雖然3月份北京住宅成交量迎來(lái)小陽(yáng)春，但土地市場(chǎng)仍然冷清，一季度北京的平均樓面價(jià)僅為2706元/平方米。
在房企的大力促銷和部分剛需的共同作用下，3月北京的樓市成交量明顯回暖，住宅均價(jià)較去年同期下滑14%，出現(xiàn)量升價(jià)跌的局面。
而房企們對(duì)后市銷售狀況的信心也開(kāi)始回升，恒大地產(chǎn)主席許家印在28日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就表示，在經(jīng)歷了1、2月份的低迷后，3、4月份的市場(chǎng)銷售將逐步回暖，房企們即將公布的3月份銷售業(yè)績(jī)也將證明著一點(diǎn)。
成交環(huán)比大漲
根據(jù)北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，北京新建住宅簽約套數(shù)為6904套，其中剔除保障房成交量5998套，預(yù)計(jì)在剩余3個(gè)工作日的情況下，3月全月北京新建住宅簽約量有望達(dá)到8000套，環(huán)比2月份的5514套增長(zhǎng)45.09%，同比去年3月份的5743套增長(zhǎng)39.30%，但仍不及2010年同期的10103套。
而3月份截至到目前，北京的住宅均價(jià)為18750元每平米，相比2011年一季度的21788元每平米下調(diào)了14%，均價(jià)也已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月徘徊在1.8萬(wàn)左右。
對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，成交量的復(fù)蘇使得目前市場(chǎng)已經(jīng)逐漸出現(xiàn)底部特征，降價(jià)項(xiàng)目在目前的價(jià)格段已經(jīng)換來(lái)成交量，因此已經(jīng)降價(jià)的項(xiàng)目再度下調(diào)售價(jià)的可能性不大。在政策底部已經(jīng)出現(xiàn)的情況下，部分剛需盤已經(jīng)出現(xiàn)了相對(duì)高的性價(jià)比，剛需購(gòu)房者已經(jīng)可以考慮入市。
此外，從目前整體市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)均價(jià)依然存在繼續(xù)降價(jià)的空間，調(diào)控政策執(zhí)行力度依然很大，之前未降價(jià)項(xiàng)目可能會(huì)迎來(lái)一次補(bǔ)跌過(guò)程。
庫(kù)存壓力大
雖然3月北京樓市迎來(lái)了一波小陽(yáng)春行情，但從庫(kù)存上看，房企面對(duì)的銷售壓力仍是有增無(wú)減。
北京市住建委近日發(fā)布消息稱，對(duì)全市新建商品住房庫(kù)存進(jìn)行了全面清理，將清除長(zhǎng)期以來(lái)積壓形成的3.3萬(wàn)套無(wú)效房源，以準(zhǔn)確反映實(shí)際可售房源信息，為居民購(gòu)房選房提供有效參考。清理后，目前全市可售住房由之前的12.4萬(wàn)套下調(diào)至9.1萬(wàn)套。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)是，不管是12.4萬(wàn)套還是9.1萬(wàn)套，北京商品房庫(kù)存的壓力并沒(méi)有改變。
而從目前庫(kù)存情況來(lái)看，5-6環(huán)之間的庫(kù)存占據(jù)全市的絕對(duì)主力，占比達(dá)到了51.36%，在調(diào)整之前這一比例為48%左右。庫(kù)存基本與成交情況匹配，以2011年全年的成交情況看，5-6環(huán)成交占全市成交比例為55.2%，6環(huán)以外的成交占比則為18.6%。
統(tǒng)計(jì)還顯示，目前市場(chǎng)庫(kù)存的大戶型比較多，3居以上戶型占比達(dá)到了53.9%，成交占比則不足5成。因此大戶型項(xiàng)目很可能繼續(xù)降價(jià)以換取成交量。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，按照截止日前的北京住宅簽約情況，消耗目前庫(kù)存如果以一季度數(shù)值計(jì)算，需要24個(gè)月；按照3月份的成交量計(jì)算，則需要15個(gè)月，也就是說(shuō)按照目前市場(chǎng)情況，消耗9.1萬(wàn)套庫(kù)存最少需要15個(gè)月。其中庫(kù)存消耗比最大的幾個(gè)區(qū)域分別為通州、順義、豐臺(tái)、房山。而目前北京大幅降價(jià)的項(xiàng)目也基本集中在這幾個(gè)區(qū)域。
平均樓面價(jià)下調(diào)千元
高庫(kù)存還進(jìn)一步拖累了土地市場(chǎng)。由于開(kāi)發(fā)商積壓庫(kù)存嚴(yán)重，在銷售仍處谷底的情況下，開(kāi)發(fā)商難有拿地?zé)崆椤?/p>
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度北京合計(jì)出讓土地45宗，總建筑面積357.37萬(wàn)平米，總土地出讓金96.7億，平均樓面價(jià)僅為2706元/平方米。其中3月份出讓的9宗地塊，土地出讓金合計(jì)32.57億，低于2月份的42.2億。
整體來(lái)看，北京一季度的土地出讓金同比銳減39.3%，平均樓面價(jià)更是下調(diào)近千元，降幅達(dá)25.8%。同時(shí)，2012年1季度北京45宗地塊全部以底價(jià)成交，競(jìng)價(jià)次數(shù)為零。而這也是北京2010年以來(lái)，第一次單季土地出讓金低于百億元。
對(duì)于土地市場(chǎng)冷清，不少房企人士都表示，目前部分土地的底價(jià)依然較高，加之調(diào)控持續(xù)的影響，如果地方政府不能適當(dāng)調(diào)整土地出讓價(jià)格，那么開(kāi)發(fā)商也就很難有拿地的積極性。（本報(bào)記者 王崢）
