蘇寧環(huán)球跌停，萬科A、保利地產(chǎn)、首開股份等龍頭企業(yè)跌幅全部超過6%——地產(chǎn)板塊罕見的恐慌性大跌，讓昨天的A股市場在盛夏的天氣里患上了“熱傷風(fēng)”。
剛剛發(fā)布的百城住宅均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲，這在高層頻繁放話堅(jiān)持調(diào)控不放松，以及國務(wù)院派出的8個(gè)督查組緊急調(diào)研的背景下，顯得非常不合時(shí)宜。一時(shí)間，取消地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售制、取消首套房貸款利率優(yōu)惠等傳聞甚囂塵上。樓市調(diào)控還會(huì)加碼嗎？出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策是否已箭在弦上？
7月房價(jià)和天氣一樣，驟然熱了起來。
剛剛發(fā)布的百城住宅均價(jià)顯示，自6月止跌后，環(huán)比已連續(xù)兩個(gè)月上漲。消息發(fā)布之時(shí)，國務(wù)院派出的8個(gè)督查組正在16個(gè)省(市)緊急調(diào)研。多名分析人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房價(jià)在高層頻繁喊話時(shí)仍逆勢上揚(yáng)，并不代表能托起一個(gè)好年景，資金鏈本就緊繃的房企很可能因?yàn)槭袌龅漠悇?dòng)，而再遭更嚴(yán)厲的調(diào)控。
果不其然，資本市場對(duì)房價(jià)的毫無“眼色”也迅速作出反應(yīng)——截至昨日(8月2日)收盤，A股地產(chǎn)板塊大跌2.72%，跌幅居首，其中，蘇寧環(huán)球 (000718，SZ)跌停，萬科A(000002，SZ)、保利地產(chǎn) (600048，SH)、首開股份(600376，SH)等地產(chǎn)龍頭跌幅在6%以上。
房價(jià)是督查核心
按照中國政府網(wǎng)的消息，國務(wù)院督查組將主要督查住房限購措施執(zhí)行情況、差別化住房信貸政策執(zhí)行情況、住房用地供應(yīng)和管理情況，以及稅收政策執(zhí)行和征管情況。而這幾項(xiàng)政策的執(zhí)行情況均與房價(jià)漲跌掛鉤。
以北京為代表的一線城市在樓市復(fù)蘇中非常典型，已出現(xiàn)量價(jià)齊漲現(xiàn)象。與督查組參與調(diào)研的中介機(jī)構(gòu)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房價(jià)上漲更受到督查組的關(guān)注，他們還特別了解了近期高價(jià)樓盤入市、地王出現(xiàn)對(duì)于整體房價(jià)的拉動(dòng)效果等情況。
為了解限購及房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的施行效果，督查組還到一些較大規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)門店進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，聽取經(jīng)紀(jì)人對(duì)于執(zhí)行過程中具體環(huán)節(jié)操作的講解。
“發(fā)表的態(tài)度和看法較少，只是在存在疑問時(shí)會(huì)多了解幾句。”上述人士告訴記者，督查組更多的是掌握和記錄情況，強(qiáng)調(diào)框架性的政策要求。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2011年下半年以來，有多個(gè)城市陸續(xù)對(duì)轄區(qū)內(nèi)樓市政策進(jìn)行微調(diào)，主要方式是松動(dòng)公積金貸款等，但也有些城市的政策“動(dòng)作過大”，乍一出臺(tái)便被叫停。
從督查組到地方后各地的表態(tài)來看，省一級(jí)政府基本都自念緊箍咒，紛紛表態(tài)將嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控。例如，江蘇省住建廳廳長周嵐回答督查組問題時(shí)說，2012年，江蘇建立了房地產(chǎn)信息系統(tǒng)及預(yù)銷售備案系統(tǒng)，房價(jià)控制目標(biāo)今年雖未特別公布，但地方政府已將此作為一項(xiàng)既定規(guī)則，作為政府的一個(gè)承諾，確保把房價(jià)控制在合理水平。湖北副省長張通也表示，將認(rèn)真落實(shí)督查組作出的工作指示，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題將盡快整改到位。
調(diào)控加碼傳聞?lì)l出
如果高層連續(xù)喊話以及多部委針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控放松辟謠是“雷聲”，那么7月20日，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)的緊急通知以及國務(wù)院兵分八路督查房地產(chǎn)市場便是“雨點(diǎn)”。
目前市場上相當(dāng)一部分人士認(rèn)為，督查結(jié)束后很可能出臺(tái)新的調(diào)控政策。地產(chǎn)股昨日大跌也與可能取消預(yù)售證等消息流出有直接關(guān)系。
“督查組在廈門、廣州、深圳、重慶等多地進(jìn)行調(diào)查。預(yù)計(jì)由于政策落實(shí)不佳，或是因政策松綁而帶來樓市回暖的城市，很有可能會(huì)面臨問責(zé)，并將出臺(tái)新的補(bǔ)救政策�！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部常清告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
常清認(rèn)為，督查組對(duì)樓市的調(diào)研更多是針對(duì)樓市政策落實(shí)情況，并不意味著中央對(duì)當(dāng)前市場異動(dòng)的默許。后續(xù)是否會(huì)有政策跟進(jìn)仍不確定。不排除房價(jià)過度反彈將引發(fā)進(jìn)一步調(diào)控的可能。
調(diào)控是否加碼，變量還包含地方政府的承受能力以及是否會(huì)對(duì)剛需造成“誤傷”。
在與督查組座談時(shí)，南京市副市長陸冰就直言，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高，房價(jià)大起不行，會(huì)累積泡沫，催生投機(jī)投資，但大落也不現(xiàn)實(shí)。南京市住建委副主任郭宏定補(bǔ)充說，我們希望價(jià)格漲得慢一點(diǎn)，交易卻能維持一定的量。
中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌告訴記者，房價(jià)企穩(wěn)體現(xiàn)大家對(duì)中國經(jīng)濟(jì)仍有信心，也說明剛需還在，如果不大幅度反彈，不必再出臺(tái)調(diào)控政策。“督查組主要是強(qiáng)調(diào)地方政府政策要執(zhí)行到位，查處違規(guī)行為。”顧云昌補(bǔ)充說，未來我國可能還會(huì)加強(qiáng)對(duì)地方放松限購等行為的問責(zé)，促進(jìn)房價(jià)向合理目標(biāo)回歸。
/專家觀點(diǎn)/
地產(chǎn)預(yù)售取消應(yīng)為誤傳專家稱“不太可能”
取消預(yù)售制的傳聞一石激起千層浪。
8月2日，有消息稱近期各地樓市回暖觸動(dòng)了宏觀調(diào)控底線，為抑制房價(jià)反彈，宏觀政策將出“撒手锏”——取消地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售權(quán)。而此前社科院報(bào)告也建言取消預(yù)售制和首套房貸款利率優(yōu)惠。該傳言引發(fā)兩市地產(chǎn)股暴跌。
“如果真是因?yàn)檫@個(gè)消息而導(dǎo)致地產(chǎn)股暴跌，那可真是太冤了�！币晃唤咏〗ú康娜耸扛嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，并沒有聽說預(yù)售制取消的消息，“我認(rèn)為不太可能�！�
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。這一制度的確立與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系。
長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。
北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以北京為例，在售項(xiàng)目中有95%以上都是期房，雖然期房相比現(xiàn)房對(duì)購房者有更多弊端，比如廣告宣傳夸張、交房質(zhì)量糾紛等，但在目前的整體市場資金情況下，取消預(yù)售制的可能性非常小，而且影響很大。
“特別在北京等一線城市，目前依然是供小于求的市場，如果短期內(nèi)取消預(yù)售制度，將出現(xiàn)較長時(shí)間的供應(yīng)大減，購房者只能選擇非常少的現(xiàn)房項(xiàng)目，這些項(xiàng)目價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)暴漲。”張大偉表示。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，目前預(yù)售的期房占新房成交的比例高達(dá)70%，而預(yù)售款和定金也占到了全部房地產(chǎn)開發(fā)資金的30%左右，取消預(yù)售制度會(huì)導(dǎo)致房企資金周轉(zhuǎn)緩慢，降低資金使用率及房屋開工量，從而迫使部分企業(yè)退出。
按照張大偉的說法，如果禁止預(yù)售，除少數(shù)國企和大房企外，其他企業(yè)的資金成本將大幅上漲，有50%的房企可能面臨被兼并或者倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。樓市將會(huì)被少數(shù)國企及大房企獨(dú)占，房價(jià)不僅不會(huì)下調(diào)，反而會(huì)繼續(xù)明顯上漲。
上述接近住建部人士還表示，取消預(yù)售制無論導(dǎo)致房價(jià)上漲還是下跌，都將會(huì)造成樓市的大起大落，這與我們穩(wěn)增長的初衷是背道而馳的，也不符合此輪房地產(chǎn)調(diào)控的基本精神。
/房企動(dòng)態(tài)/
不懼調(diào)控從嚴(yán) 龍頭房企大舉拿地
昨日(8月2日)，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度的傳聞引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)出現(xiàn)罕見的大幅下跌，市場哀鴻一片。
就在7月部分城市樓市繼續(xù)出現(xiàn)量價(jià)齊升態(tài)勢并引發(fā)更嚴(yán)厲調(diào)控政策將出臺(tái)的擔(dān)憂同時(shí)，國務(wù)院派出的督查組正在全國多地調(diào)查樓市調(diào)控情況，而一向唱空樓市的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠近日也再出 “驚人之語”，稱房價(jià)將逐年下跌，一直跌掉80%。
然而，記者發(fā)現(xiàn)，幾大房企龍頭最近兩個(gè)月卻大舉出手，僅萬科7月就耗資近60億元拿地。
地產(chǎn)大佬們拋金攬地
在樓市成交回暖和房企資金壓力好轉(zhuǎn)的情況下，龍頭房企拿地的熱情又開始躁動(dòng)。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月上半月，全國主要的54個(gè)城市合計(jì)成交高達(dá)12.98萬套，比上月同期上漲13.4%，再創(chuàng)了近兩年調(diào)控來的成交量新高。
受此影響，保利、招商、金地、中海、恒大等房企龍頭乘機(jī)在全國拿地掃貨，而一季度零拿地的萬科也在7月開始大舉出手。
8月1日，萬科旗下上海滬彤置業(yè)有限公司以20.32億元底價(jià)競得上海閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)地塊。7月31日，萬科在一天時(shí)間內(nèi)分別在杭州、成都兩地拿地，共計(jì)斥資18.67億元。7月萬科在杭州、重慶、寧波以及上海等地拿下多宗商住地塊，總金額近60億元，而所得地塊皆是低價(jià)拍得。
對(duì)此，萬科董秘譚華杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前萬科拿地只是正常的補(bǔ)貨，并稱離去年萬科全年200億元的拿地金額還相差很遠(yuǎn)。
譚華杰還否認(rèn)了萬科現(xiàn)在“抄底拿地”的說法。“這個(gè)行業(yè)沒有人能做到抄底，抄底是不可能的�！彼硎荆f科拿地的策略是滲透式的，一般會(huì)根據(jù)項(xiàng)目自身評(píng)估，選擇在一線大城市周邊的三、四線城市拿地。
除了萬科以外，招商、保利、金地、中海、恒大、綠地等房企大佬們近兩個(gè)月以來也是動(dòng)作頻頻。公開資料顯示，6月保利在重慶、德陽等地拿下9宗地塊，斥資30億元，新增土地儲(chǔ)備167萬平方米；恒大6月新增地塊10宗，土地面積達(dá)90萬平方米，拿地金額高達(dá)27.8億元。
對(duì)于房企突然猛增的拿地動(dòng)作，世聯(lián)地產(chǎn)研究報(bào)告稱，今年上半年開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，隨著成交回暖，部分房企拿地的熱情開始重燃。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，上半年龍頭房企以價(jià)換量的策略見效，成交回暖使資金償付能力提高，財(cái)務(wù)狀況更加穩(wěn)健，現(xiàn)金流最差的時(shí)候已經(jīng)過去。
各地樓市庫存壓力緩解
對(duì)于昨日A股地產(chǎn)板塊罕見的恐慌性大跌，吳志輝認(rèn)為這只是資本市場對(duì)當(dāng)前樓市狀況的情緒宣泄，在大盤普跌之下，也很正常。
他表示，目前部分城市可銷售庫存量已經(jīng)見頂，從開發(fā)商拿地的特點(diǎn)來看，開發(fā)商選擇拿地的地方也是今年庫存下降比較快速的地區(qū)。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測的全國16個(gè)城市新增商品住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月，隨著房地產(chǎn)市場成交回暖，供銷比呈現(xiàn)下降趨勢，各地庫存壓力有所緩解。雖然上海、廣州等城市的庫存消化壓力仍然較大，消化時(shí)間均超過15個(gè)月，但寧波、杭州、青島等二線城市庫存量已經(jīng)見頂，并出現(xiàn)下降趨勢，去庫存化出現(xiàn)加速的態(tài)勢。
對(duì)此吳志輝表示，目前一線城市樓市庫存情況已回歸正常水平，這預(yù)示著明年上半年一線城市房價(jià)將面臨上漲壓力。
面對(duì)全國樓市回暖的形勢，7月下旬開始，國務(wù)院派出8個(gè)督查小組奔赴全國16個(gè)省(市)調(diào)查各地房價(jià)調(diào)控情況。而近期以來，中央各部委也三令五申下半年將堅(jiān)決抑制房價(jià)反彈。密集釋放的政策信號(hào)也加劇了業(yè)界對(duì)調(diào)控政策加碼的預(yù)期。有專家預(yù)測，下半年或出臺(tái)更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。
而一向“唱空”樓市的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠也重提房價(jià)下跌觀點(diǎn)，并勸告大家賣掉房產(chǎn)。近日，謝國忠在做客鳳凰網(wǎng)時(shí)提出，房價(jià)將像股市一樣逐年下跌，一直跌掉80%。
/資本市場/
多重傳聞引發(fā)機(jī)構(gòu)砸盤 地產(chǎn)股遇重挫
昨日(8月2日)，受地產(chǎn)股拖累，大盤的反彈戛然而止，地產(chǎn)權(quán)重較大的深成指更重挫1.86%，創(chuàng)出近幾月新低。交易所龍虎榜數(shù)據(jù)顯示，昨日制造地產(chǎn)股“慘案”的禍?zhǔn)字饕菣C(jī)構(gòu)。機(jī)構(gòu)拋售的原因是什么？迷霧前的真相又是什么？
“宋國青昨天到廣發(fā)基金路演時(shí)說房地產(chǎn)預(yù)售政策要取消�！苯柚奶旃ぞ�、郵件、短信多種渠道，這一消息迅速傳開。
“大部分地產(chǎn)公司資金鏈將要斷裂，一批地產(chǎn)公司要破產(chǎn)，房價(jià)將暴跌。”大家?guī)缀跤幸恢碌挠^點(diǎn)，認(rèn)為如果真的取消房地產(chǎn)預(yù)售政策，對(duì)地產(chǎn)上市公司將是“特大利空”。
盡管傳聞中的“主角”廣發(fā)基金很快出來否認(rèn)有這樣一場路演，中金公司在盤中也針對(duì)該傳聞向客戶緊急發(fā)出澄清，但地產(chǎn)股的下跌并未因此而暫停。截至收盤，蘇寧環(huán)球跌停，首開股份下跌9.83%,“招保萬金”中招商地產(chǎn)下跌9.8%，保利地產(chǎn)跌幅也高達(dá)9.17%，萬科、金地集團(tuán)跌幅均超過6%。
到底是誰在拋售地產(chǎn)股？交易所的數(shù)據(jù)顯示，機(jī)構(gòu)成為主要的做空力量，招商地產(chǎn)賣出前五名全部為機(jī)構(gòu)席位，賣出總額達(dá)2.38億元，同樣因?yàn)闄C(jī)構(gòu)拋售而大跌的地產(chǎn)股還有蘇寧環(huán)球、中南建設(shè)(000961，SZ)等。
在房地產(chǎn)上市公司中報(bào)紛紛報(bào)喜之時(shí)，機(jī)構(gòu)為何拋售地產(chǎn)股打壓指數(shù)？
昨日來自海南住建廳的消息稱，住建部日前下發(fā)《緊急通知》，要求各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松要求，已放松的要立即糾正；房地產(chǎn)用地出讓不能超過面積上限，不得捆綁出讓、“毛地”出讓；住宅用地容積率不得小于1。與此同時(shí)，國務(wù)院落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策督查組正在全國16省市巡查。顯然，地產(chǎn)調(diào)控沒有一絲放松的跡象。
那么在暴跌之后，地產(chǎn)股將何去何從？
中金公司最新觀點(diǎn)認(rèn)為，期待政策預(yù)期修復(fù)，認(rèn)為時(shí)點(diǎn)可能在月中，主要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要關(guān)注國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月數(shù)據(jù)，以及萬科和招商等主要公司的中報(bào)數(shù)據(jù)。在中期策略方面，中金認(rèn)為房價(jià)不能上漲將限制整體估值提升，建議“轉(zhuǎn)換配置，邊打邊撤”。
