陳寧遠(yuǎn)：房?jī)r(jià)拋物線真到了下降拐點(diǎn)的右邊嗎

　　眼下，有關(guān)樓市是否已進(jìn)入拐點(diǎn)的爭(zhēng)論雙方仍在各執(zhí)一詞，而大家現(xiàn)在普遍關(guān)心的是，房?jī)r(jià)是不是真的下降了？下降了多少？只是要獲得相關(guān)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)不那么容易。且不說各種統(tǒng)計(jì)口徑很不一樣，各地區(qū)的差別又很大。而更為重要的是，如何判斷房?jī)r(jià)是否真的進(jìn)入了下降通道，可能比了解房?jī)r(jià)下降了多少還要難。因?yàn)檫@涉及資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與商業(yè)周期的分析。而眾所周知，雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革已走過三十多年歷程，但直到目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成為一個(gè)純粹的、充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)（土地交易就不是市場(chǎng)化的），要對(duì)這樣的市場(chǎng)作市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)分析，無論定性還是定量都比較難。

　　比如房?jī)r(jià)的定性，就受到不同土地性質(zhì)的制約。一路之隔，工業(yè)用地和商業(yè)住宅用地相差巨大。僅以上海為例，在著名的閔行區(qū)，工業(yè)園地的價(jià)格可以不到100萬一畝，而臨近馬路的商業(yè)住宅用地，價(jià)格卻可以高達(dá)2000萬一畝。其他地區(qū)的土地，也有這樣的價(jià)格分門別類的管理，比如農(nóng)業(yè)用地、旅游用地乃至政府公益性質(zhì)的用地等等，價(jià)差都不止一點(diǎn)點(diǎn)。土地性質(zhì)如此繁多，想在房?jī)r(jià)的周期波動(dòng)之中，準(zhǔn)確記錄價(jià)格波動(dòng)的范圍實(shí)在很難，分析趨勢(shì)就更不容易了。因?yàn)檫@種土地價(jià)格的管理是以行政手段為核心的，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無論怎么發(fā)展，都不可能對(duì)行政手段統(tǒng)計(jì)價(jià)格，遑論價(jià)格趨勢(shì)分析？

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月70大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況看，新建商品住宅(不含保障性住房)，70大中城市中有17個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下降，持平的城市有29個(gè)；在二手房市場(chǎng)，價(jià)格環(huán)比下降的城市有25個(gè)，持平的城市有21個(gè)。其中，北京、上海連續(xù)三個(gè)月環(huán)比持平。不過，這些數(shù)據(jù)沒有除去房?jī)r(jià)中最為重要的土地價(jià)格因素，讓這些數(shù)據(jù)的科學(xué)性和真實(shí)性打了點(diǎn)折扣。因?yàn)槲覀儾恢�道價(jià)格構(gòu)成之中的土地價(jià)格是否有變化。政府開發(fā)土地的成本究竟是下降了，還是持平，還是微漲。不見這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，就給出房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)出現(xiàn)的結(jié)論豈不太草率了些？

　　有一些關(guān)于房?jī)r(jià)下降的判斷，是建立在生活感受之中的。比如有局部樓盤打折了，引起了很多老業(yè)主的不滿。上海某一個(gè)位于郊縣的樓盤，還為此引發(fā)了一場(chǎng)風(fēng)波。但這種發(fā)生狀況的具體交易案例本來就不多，作為社會(huì)事件可能很重要，也值得分析，但這到底還無法構(gòu)成對(duì)房?jī)r(jià)下降的實(shí)質(zhì)性分析，因?yàn)閮r(jià)格的波動(dòng)和人們期望值之間并沒有必然的關(guān)系。

　　從理性的角度說，上述局部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和對(duì)生活的感受，都不能證明目前正在發(fā)生的房?jī)r(jià)下降是中國(guó)樓市進(jìn)入價(jià)格周期性下降的起點(diǎn)。即使現(xiàn)在的下降是確確實(shí)實(shí)的，我們也需要在價(jià)格拋物線的右邊觀察很長(zhǎng)一段時(shí)間，至少半年以上，甚至要長(zhǎng)達(dá)一年。2008年第四季度和2009年第一季度長(zhǎng)達(dá)半年的房?jī)r(jià)假跌，可以為此提供前車之鑒。

　　要考察各地的樓市實(shí)情，目前比較可靠和直接的數(shù)據(jù)，或許要從查閱各大地產(chǎn)類上市公司的報(bào)表中得出。比如中國(guó)最大的地產(chǎn)開發(fā)商萬科的數(shù)據(jù)，就證明他們銷售的樓盤價(jià)格確在下降。萬科今年三季報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積282.2萬平方米，銷售金額320.7億元，分別比2010年同期增長(zhǎng)0.5%和減少7.4%。這意味著銷售面積略微上升，而收入在下降。假使樓價(jià)還是在繼續(xù)上漲的話，那就應(yīng)該是同步增長(zhǎng)，甚至收入增長(zhǎng)還應(yīng)更快些。

　　但這也只是三季度的情況，而萬科半年報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長(zhǎng)76.7%和78.6%。這個(gè)數(shù)據(jù)又清楚地表明三個(gè)月前的房?jī)r(jià)并未明顯下降，交易面積和銷售收入是同步且略快增長(zhǎng)的。

　　考慮到萬科是在全國(guó)布局的地產(chǎn)公司，其銷售情況應(yīng)該也可以視為全國(guó)地產(chǎn)的市場(chǎng)情況。假使以銷售額除以銷售面積，可以得出萬科公司在全國(guó)各地的總體銷售均價(jià)，上半年為每平方米1.19萬元，三季度為每平方米1.14萬元，環(huán)比大約下降了0.96%。當(dāng)然，這只是很粗略的統(tǒng)計(jì)，因?yàn)楦鞯胤績(jī)r(jià)差別巨大，我們無法計(jì)算萬科上半年和三季度房屋銷售的比重，到底是一線城市多，還是二線城市多。但即使以銷售均價(jià)每平方米相差500元計(jì)，以70平方米主力房型為例，萬科差不多每銷售一套房屋就少收入3.5萬元。這對(duì)萬科這樣的行業(yè)龍頭公司來說，想來不會(huì)造成多大的問題。對(duì)購房者來說，也只是略有實(shí)惠。

　　綜合多種信息，現(xiàn)在能謹(jǐn)慎肯定的是，全國(guó)樓市的價(jià)格拋物線有可能已經(jīng)走向下跌的右邊，或者事實(shí)上已經(jīng)處在下跌的右邊。對(duì)此，是否真值得高興？還有不小的疑問。

　　或許是中國(guó)受房?jī)r(jià)上漲之困的時(shí)間太久了，各方因此都在苦等樓價(jià)下降。但若房?jī)r(jià)從此進(jìn)入下降通道了，我們又該怎么辦？這個(gè)問題還沒來得及細(xì)想。而這恐怕是更值得面對(duì)的問題。至少，對(duì)樓價(jià)會(huì)下跌到什么程度，有多長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整周期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的承受力究竟如何等問題，我們得有足夠的估計(jì)，以便應(yīng)變。（陳寧遠(yuǎn) 獨(dú)立市場(chǎng)觀察人士，知名財(cái)經(jīng)專欄作家）