新一輪調(diào)控背景下的樓市：開發(fā)商又耍“自買自退”

　　編者按：新一輪樓市調(diào)控正處“進(jìn)行時(shí)”，相關(guān)部門、各地政府陸續(xù)推出了配套實(shí)施措施。在這樣的背景下，近期不少城市樓市初現(xiàn)變化，成交量明顯回落。與此同時(shí)，“地王”仍在推陳出新，信貸及資本對(duì)樓市的追逐一時(shí)難改，觀望氛圍逐漸濃厚。樓市調(diào)控面臨“窗口期”，房價(jià)離“理性回歸”有多遠(yuǎn)？本版今日特約請(qǐng)本報(bào)駐各地記者，對(duì)近期樓市作出初步分析判斷。

　　北京：

　　樓市成交量下跌 價(jià)格未現(xiàn)明顯松動(dòng)

　　記者 李佳鵬 北京報(bào)道

　　持續(xù)火爆的京城樓市正在發(fā)生變化，記者從亞豪機(jī)構(gòu)、中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)獲得的數(shù)據(jù)顯示，北京一二手商品房成交量均出現(xiàn)了一定幅度的下跌，但房價(jià)依舊堅(jiān)挺未出現(xiàn)明顯的松動(dòng)跡象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下一步京城樓市面臨調(diào)整，不排除房價(jià)出現(xiàn)局部性、階段性的回調(diào)。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日至15日，北京二手住宅網(wǎng)簽成交量為5248套，與2009年12月同期的19861套相比，下浮73 .6%，與12月下半月的17538套相比，也明顯下浮了70.1%。

　　和二手房的走勢(shì)相類似，一手期房商品住宅成交也出現(xiàn)了一定幅度的下滑。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截止1月17日，北京期房商品住宅成交3618套，成交面積39.1萬平方米，其中不包括政策房純商品住房成交套數(shù)、面積分別為3191套、35.7萬平方米，與2009年1月同期相比，期房商品住宅成交套數(shù)下降了25.2%，成交面積下降了15.1%，而不包括政策房的純商品住房成交量也同樣出現(xiàn)下挫，成交套 數(shù) 、面 積 分 別 下 降 了15 .1%和3.5%。與之對(duì)應(yīng)，現(xiàn)房成交量與去年同期相比略有上升，截止1月17日，北京現(xiàn)房商品住宅成交1098套、成交面積15 .2萬平方米，同比去年同期分別上升了10.9%和32.2%。

　　與此同時(shí)，二手房累積房源量出現(xiàn)較大幅度增漲。“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，1月上半月，新增房源量與2009年12月同期基本持平，累積房源量卻幾乎是12月同期的兩倍；而新增客戶量比12月同期下降四成左右。這樣一來，二手房供需比從原來的1∶5左右，降至1∶1.5左右。

　　對(duì)于成交量的下滑，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍分析認(rèn)為，主要有兩方面原因。首先，2009年北京市二手住宅創(chuàng)新高的20萬套成交量，既消化了2008年抑制的購房需求也透支了一部分2010年的購房需求，進(jìn)入2010年以來，需求量有所回落，致使交易量走低。

　　其次，繼2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確表態(tài)“遏制房價(jià)過快上漲”外，近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新提出，要繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。這無疑是給消費(fèi)者傳遞一種信號(hào)，2010年房價(jià)有可能出現(xiàn)下降，進(jìn)而引發(fā)購房者觀望，致使成交量下降。

　　盡管成交量出現(xiàn)一定幅度的下跌，但房價(jià)依然堅(jiān)挺未出現(xiàn)明顯的松動(dòng)跡象。記者了解到，受2009年北京二手樓市火爆交易的影響，業(yè)主的心態(tài)仍舊比較堅(jiān)挺，除個(gè)別著急用錢急賣或本身房產(chǎn)在某些方面有缺陷(如采光差等)的業(yè)主可以有微量的議價(jià)空間外，絕大多數(shù)業(yè)主的報(bào)價(jià)仍舊在高位徘徊。北京中原地產(chǎn)望京區(qū)域的分行經(jīng)理介紹，1月以來，區(qū)域內(nèi)中高檔二手商品房的報(bào)價(jià)雖未繼續(xù)大幅上漲，但也未出現(xiàn)回落的跡象，區(qū)域內(nèi)的二手房均價(jià)從去年12月的18000元每平方米左右漲至18500至20000元每平方米左右。

　　對(duì)于未來的走勢(shì)，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士都持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，1月本身 是 傳 統(tǒng) 的 樓 市 清 冷 期 ，而 受 到2009年樓市瘋狂活躍的影響，今年樓市會(huì)顯得格外冷，而隨著樓市相關(guān)政策的逐漸明朗化，預(yù)計(jì)買賣雙方的僵持現(xiàn)象將持續(xù)至春節(jié)后，1月至2月中旬的樓市成交將不夠活躍，而業(yè)主的堅(jiān)挺心理仍將繼續(xù)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，2010年北京房價(jià)的總體走勢(shì)仍將保持上行。之所以這么判斷，一方面是由于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響造成的；另一方面是由于2009年土地價(jià)格不斷上漲，“地王”屢創(chuàng)新高，在成本因素作用下，未來的房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)出現(xiàn)上漲。此外，從需求層面來看，由于北京的大城市效應(yīng)，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強(qiáng)大。在多重客觀因素的疊加作用下，2010年房價(jià)仍將保持上行走勢(shì)。

　　不過，高姍同時(shí)表示，不排除房價(jià)會(huì)出現(xiàn)局部性、階段性的回調(diào)。她解釋說，這一方面是由于剛性關(guān)系和具體產(chǎn)品來決定的。某一時(shí)間段、某一區(qū)域，產(chǎn)品同質(zhì)化、集中入市等都會(huì)造成供需關(guān)系發(fā)生變化，為了銷售產(chǎn)品，開發(fā)商會(huì)出臺(tái)相關(guān)措施，如打折、促銷、降價(jià)等，這些都是正常的市場(chǎng)交易行為。另外一方面受政策調(diào)控影響，消費(fèi)者很可能再次出現(xiàn)觀望情緒。屆時(shí)樓市的供應(yīng)格局將會(huì)發(fā)生改變，階段性的供大于求現(xiàn)象很可能發(fā)生，屆時(shí)，房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。

　　杭州：

　　又現(xiàn)“退房大單”樓市多空轉(zhuǎn)換的“前奏”？

　　記者 柴驥程 裘立華 杭州報(bào)道

　　2010年元旦剛過不久，資本敏感度較高的杭州樓市驟然怪象叢生，當(dāng)?shù)胤抗懿块T主辦的透明售房網(wǎng)顯示，杭州的一些樓盤連續(xù)出現(xiàn)退房大單。

　　人們記憶猶新，就在2009年5月，杭州樓市出現(xiàn)“井噴”行情之前，也曾出現(xiàn)過類似的退房大單。但是，眼下的這些退房大單背后究竟隱藏著怎樣的秘密？是房產(chǎn)商又在變幻什么花樣，還是投資客開始悄悄撤離？面對(duì)記者的調(diào)查，各方人士莫衷一是，但是，可以確定的是，一些樓市高位接盤者的情緒開始變得焦躁不安，一些開發(fā)商也急于脫手去年制造虛假交易的“捂盤房”。

　　杭州再現(xiàn)集中退房現(xiàn)象

　　2010年1月15日，杭州市房管局主辦的杭州透明售房網(wǎng)出現(xiàn)異樣的信息，杭州主城區(qū)單日退房21套，其中，去年被熱炒的杭州錢江新城區(qū)塊的贊成太和廣場(chǎng)當(dāng)日退房18套，另外，杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的之江銘樓和朗詩國際街區(qū)為2套和1套。

　　而在此之前，杭州的郊區(qū)樓盤已經(jīng)出現(xiàn)類似的情況。據(jù)杭州余杭透明售房網(wǎng)顯示，就在元旦假期后的第一天，1月4日當(dāng)天退房高達(dá)43套，光這一天的退房套數(shù)，就要高于余杭區(qū)去年12月份全月退房的總和。

　　退掉的43套房源分屬宏程、華達(dá)、中港綠泰等18個(gè)房產(chǎn)公司，從地理范圍看，位于杭州城西的余杭閑林區(qū)塊的退房比例最高，占了20套。一天就出現(xiàn)如此集中的退房現(xiàn)象，在以前幾乎沒有出現(xiàn)過。

　　按照“溫州炒房團(tuán)”的說法，浙江炒房資金一直把杭州樓盤當(dāng)作“首炒之地”，因此杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也成為投資資金最敏感的區(qū)域。

　　因此當(dāng)去年年底中央有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之后，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)立刻有所反應(yīng)。杭州透明售房網(wǎng)顯示，去年12月29日到31日的三天時(shí)間內(nèi)，杭州主城區(qū)共退房26套。12月29日，當(dāng)天退房10套；12月30日，杭州主城區(qū)退房八套；12月31日，又退了八套，其中錢江新城一樓盤就退了六套。根據(jù)透明售房網(wǎng)的公示，12月份退房數(shù)量達(dá)65套。

　　房地產(chǎn)商又�！白再I自退”花招

　　當(dāng)樓市處于非常熱或者非常冷的兩個(gè)極端階段時(shí)，“左手倒右手”是一些開發(fā)商屢試不爽的“招數(shù)”。

　　2009年5月，當(dāng)杭州乃至全國樓市走出金融危機(jī)陰影進(jìn)入“井噴”行情之前，杭州樓市也集中出現(xiàn)了退房大單。據(jù)記者當(dāng)時(shí)調(diào)查，金融危機(jī)爆發(fā)后，開發(fā)商們因?yàn)橘Y金鏈緊張而走投無路，于是通過虛假交易利用自然人信用向銀行套取資金。隨著樓市回暖，開發(fā)商又借市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖之機(jī)，急于回購之前為托市而“自賣自買”的房產(chǎn)，并悄悄出貨。

　　在此番退房大單中，記者發(fā)現(xiàn)，退房者身份同樣充滿疑問，其中有開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司、內(nèi)部職工，甚至包括房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人。杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之江銘樓在1月14日和15日共退了三套房產(chǎn)，退房者同為一名姓周的男士。當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，此人為公司的老總。

　　1月15日贊成太和廣場(chǎng)樓盤所退的18套房產(chǎn)，是該樓盤8號(hào)樓23層和24層的房子，其開發(fā)商為浙江金潮物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，原購買人為浙江贊成發(fā)展有限公司。公開資料顯示，浙江金潮物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司系浙江省贊成集團(tuán)有限公司的控股子公司。

　　贊成房產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，公司內(nèi)部的退房并非外界所言的因素，而是“市場(chǎng)因素”。他們解釋說，這個(gè)樓盤23層和24層每層有九套房子，在施工過程，每層九套房子做成了一個(gè)大通間，沒有墻體分割，現(xiàn)在是想將每層做成一本房產(chǎn)證，于是向房管部門申請(qǐng)先退房再重新買進(jìn)。“一層樓只做一本房產(chǎn)證�！睂�(duì)于這樣的解釋，有網(wǎng)友說“鬼才相信！”

　　退房主因：投資客撤退，剛需消費(fèi)者觀望

　　針對(duì)當(dāng)前樓市出現(xiàn)退房增多現(xiàn)象，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生說：“有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的新政策剛剛出臺(tái)，后市不明朗，購房者信心不足，大家都在觀望，這是首要原因�！�

　　住在杭州網(wǎng)首席評(píng)論員丁建剛認(rèn)為，目前的退房現(xiàn)象主要有兩方面的原因，一是一些開發(fā)商自買自退，或許是開發(fā)商為內(nèi)部關(guān)系戶預(yù)留房源，或許是樓盤開盤后開發(fā)商“自買自賣”制造虛假交易的房子；二是一些購房者對(duì)房地產(chǎn)后市信心不足，當(dāng)時(shí)又是高價(jià)買進(jìn)，認(rèn)為房價(jià)漲不上去，只好以退房方式解除合同關(guān)系，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　趙杭生認(rèn)為，必須承認(rèn)當(dāng)前的退房者大部分是投資客。新政策將自主、改善型住房與投資炒房分別對(duì)待，投資客看到受益不大，投資策略改變，投資節(jié)奏也跟著放緩。退房者中也有出于剛性需求買房的，但是在大家紛紛觀望情況下，買方之間還會(huì)產(chǎn)生相互的心理影響，“反正大家都看不清，有人說不好，立馬就會(huì)有人見風(fēng)就是雨，引發(fā)大量退房的現(xiàn)象”。

　　天津：

　　二手房是否進(jìn)入“小冰河期”有待觀察

　　記者 王曄彪 天津報(bào)道

　　伴隨著2010年元旦期間中國北方暴雪寒潮的肆虐，一線城市二手房的交易量也急速下滑，但價(jià)格仍處于高位運(yùn)行。有人在驚呼二手樓市已陷入僵局，并將進(jìn)入“小冰河期”，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，剛性需求將牽引一線城市二手樓市走出觀望，價(jià)格也會(huì)平穩(wěn)上升。

　　交易線路折射政策影響深遠(yuǎn)

　　中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份以來，京、津、滬、穗、深等五個(gè)一線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)持續(xù)上揚(yáng)，漲幅均超過30%。其中，深圳漲幅近60%居榜首。成交方面，五大城市二手住宅成交量均有所下降，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)成交量仍將繼續(xù)走低。

　　2009年底，中央政府密集出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)整政策，“營業(yè)稅征收年限2改5”對(duì)二手市場(chǎng)影響最為顯著，市場(chǎng)觀望情緒開始蔓延。受此影響二手樓市陷入僵局，12月下旬成交量迅速下滑。從分城市來看，北京、深圳和天津成交量下滑幅度超過20%，上海和廣州成交量下滑幅度相對(duì)較小。價(jià)格方面，上海和廣州價(jià)格漲幅超過3%，其余城市價(jià)格漲幅介于2%-3%之間，各城市價(jià)格漲幅比較接近。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，1月1日至14日，共簽約二手住宅4800套，而上個(gè)月同期，簽約二手住宅為17981套。環(huán)比下降了73.3%。

　　據(jù)天津市國土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年12月28日至2010年1月3日，包括了元旦假期3天，天津二手房共成交2305套，成交面積20.9萬平方米，環(huán)比下降了37.3%；成交均價(jià)為每平方米6150元，環(huán)比上漲了0.3%。盡管有“末班車”效應(yīng)在起作用，但交易數(shù)量急速下降的趨勢(shì)已有端倪。

　　新年第一周的1月4日至10日，天津全市二手房共成交825套，成交面積6.6萬平方米，環(huán)比下降了68.5%；成交均價(jià)為每平方米6630元，環(huán)比上漲了7.8%。從數(shù)據(jù)上看，量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)符合二手樓市受政策影響的規(guī)律。

　　二手樓市僵局背后

　　與新建住宅相比，二手房市場(chǎng)受新政的影響更大，因此交易量下降更多。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部區(qū)域總監(jiān)朱慶江分析認(rèn)為，一線五大城市二手房交易量出現(xiàn)“集體跳水”，背后有四個(gè)因素。

　　首先是二手房“營業(yè)稅征收年限2改5”政策所造成的“末班車”效應(yīng)。營業(yè)稅是二手房交易很重要的稅種之一，去年年底國家出臺(tái)的營業(yè)稅新政造成交易量猛增，甚至出現(xiàn)“井噴”，而買賣雙方排隊(duì)交易辦證則成為都市一景。

　　其次是元旦后、春節(jié)前時(shí)段的“過年效應(yīng)”。從2003年至現(xiàn)在二手房的交易規(guī)律來看，許多買方為了在春節(jié)前能搬家，但還要給自己留出一段時(shí)間來進(jìn)入簡單裝修或者裝飾，于是集中在元旦前爭取完成交易，造成元旦前后交易量的懸殊。

　　再次是從2009年初的樓市低迷，逐漸發(fā)展到年末的火爆異常，買方渡過了一個(gè)從觀望、博弈到焦灼、出手購房的心理疲勞期，所以造成去年底與今年初交易數(shù)量的巨大落差。其實(shí)，從交易數(shù)據(jù)來看，2010年初二手房環(huán)比下降大，但與2009年1月初同期相比，交易還是上漲的。

　　四是因各城市的一些買賣比方簽約后并沒有立即過戶，交易數(shù)據(jù)沒有進(jìn)入各地房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，數(shù)據(jù)有一定的滯后性，預(yù)計(jì)1月份底、2月份初，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)將緩慢上升。

　　預(yù)計(jì)今年交易不會(huì)低于去年

　　朱慶江說，國家出臺(tái)政策的初衷，并不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是必要的調(diào)整。年初的波動(dòng)過后，二手樓市會(huì)逐步趨于平穩(wěn)。預(yù)計(jì)三季度后，國家的金融政策可能將出現(xiàn)小幅調(diào)整。從二手房的地段優(yōu)勢(shì)和稀缺性上來看，2010年的交易量不會(huì)低于2009年。價(jià)格方面不會(huì)出現(xiàn)大的上漲，有些業(yè)主可能會(huì)跟著新建住宅上調(diào)房價(jià)，但不會(huì)成為主流。

　　中國指數(shù)研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰也表示出同樣的觀點(diǎn)：“2010年二手房成交量預(yù)計(jì)將會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，但是整體情況不會(huì)太差，因?yàn)槎�手房市�?chǎng)依舊存在著剛性需求�！�

　　對(duì)于一線城市二手房的價(jià)格，蔣云峰也認(rèn)為2010年二手房價(jià)漲幅不會(huì)太大，市場(chǎng)整體會(huì)呈現(xiàn)比較穩(wěn)定的局面。交易過程中即使抬價(jià)也不會(huì)提高太多，不大可能出現(xiàn)2009年后半年一度出現(xiàn)房主坐地漲價(jià)的情況。

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