對于“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”政策執(zhí)行中出現(xiàn)的種種不盡如人意的現(xiàn)象,專家認(rèn)為有制度的原因,也有操作的原因:制度上對能否在承包期間抵制各強(qiáng)行征收行為不明確,在地方土地財(cái)政利益驅(qū)動下,官員濫用職權(quán)來進(jìn)行尋租,獲取非法的收益。
所以,制度層面需繼續(xù)強(qiáng)化土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)地位,虛化土地所有權(quán),只有這樣,才有利用市場配置資源的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)
全國有20多個省份獲得了試點(diǎn)許可,一些試點(diǎn)城市正在進(jìn)行拆村運(yùn)動,并推出“宅基地?fù)Q房”、“土地?fù)Q社�！钡认鄳�(yīng)政策以期達(dá)到村居改建為樓房的目的。
但在“換房”過程中,某些官員或者同他們有聯(lián)系的人從中漁利,例如采取較低的價(jià)格和補(bǔ)償從農(nóng)民手中征收土地,再用較高的價(jià)格賣給開發(fā)商,這個差價(jià)往往是補(bǔ)償款的十幾倍。這個過程并不公開,某些人利用職權(quán)從中獲利。
目前,必須在操作環(huán)節(jié)上進(jìn)行規(guī)范,加強(qiáng)有效監(jiān)管和問責(zé)機(jī)制,更多調(diào)研民意。國土部門應(yīng)從國家層面盡快制定掛鉤試點(diǎn)收益分配的具體方案,使試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)的農(nóng)民真正享受到掛鉤試點(diǎn)帶來的實(shí)惠
□ 視點(diǎn)關(guān)注
近日,全國20多個省市正在進(jìn)行的讓農(nóng)民“上樓”行動引起了社會的極大關(guān)注。
被曝光的農(nóng)民“被上樓”的地區(qū)盡管目標(biāo)相同:將農(nóng)民的宅基地復(fù)墾,用增加的耕地,換取城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。但他們共同的政策依據(jù)是,城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤。
據(jù)了解,“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”政策本意是推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的節(jié)約、集約利用,然而這場以政策為依據(jù)的“運(yùn)動”,目前卻被指是曲解國家政策,為地方土地財(cái)政所驅(qū)動,正在演繹為違背農(nóng)民利益、以地生財(cái)?shù)男峦緩健?/P>
“政策設(shè)計(jì)理念及出發(fā)點(diǎn)是好的,不過,國土資源部部長兼任國家土地總督察徐紹史也表示這個政策在操作中出現(xiàn)了一些問題。”中國人民大學(xué)土地管理系博士張遠(yuǎn)索在接受《法制日報(bào)》記者采訪時(shí)說道。
據(jù)公開資料顯示,目前全國有20多個省份獲得了試點(diǎn)許可,一些試點(diǎn)城市正在進(jìn)行拆村運(yùn)動,并推出“宅基地?fù)Q房”、“土地?fù)Q社保”等相應(yīng)政策以期達(dá)到村居改建為樓房的目的。然而,有學(xué)者調(diào)研后指出,由于缺乏監(jiān)管,這場“試點(diǎn)”背后出現(xiàn)一批合法利益未得到保障的農(nóng)民,境況堪憂。
“上樓”被指無法律依據(jù)
政策成某些人漁利工具
“近期,我所在的研究小組對北京某郊區(qū)村里的153戶不愿意搬遷的家庭,做了一份民意調(diào)查。”張遠(yuǎn)索告訴《法制日報(bào)》記者,調(diào)查結(jié)果顯示,有超過一半家庭是因?yàn)閾?dān)心搬遷以后利益受損而拒絕搬遷。
張遠(yuǎn)索說,除了擔(dān)心利益受損外,“上樓”之后,村民們習(xí)以為常的“圈養(yǎng)家禽、曬農(nóng)作物”都將可能變得“遙不可及”,而類似生活上的改變也成為一些村民拒絕“上樓”的原因。
“‘城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤’在實(shí)際操作中存在一些法律問題。將農(nóng)民集中起來創(chuàng)造一個大規(guī)模的村莊,這種‘適度城市化’,改變了農(nóng)村農(nóng)民原來的生活生產(chǎn)方式,這種強(qiáng)制性的做法是缺乏法律依據(jù)的。這種強(qiáng)行的集中,不是正常的‘增減’。政策中明確的‘增減’,只是為了給土地規(guī)劃上的農(nóng)業(yè)用地提供周轉(zhuǎn)空間,并不意味可以讓百姓強(qiáng)行搬遷�！北本┐髮W(xué)法學(xué)院教授王錫鋅認(rèn)為,如果要搬遷就應(yīng)當(dāng)以征地拆遷的方式來處理。
“在我們的走訪中,還有一些村民指出,原來的村居被拆、宅基地被拿走后,換到的只是一處小面積的房子。而且住進(jìn)樓房后,收入沒增加,生活開支更大了�！睆堖h(yuǎn)索說。
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,河北某村的村居按每平方米600多元估價(jià),而樓房按每平方米800元賣給村民。而村民則給這片6層的樓房起名為“雞架”——沒有陽臺,沒有電梯。更為嚴(yán)重的是,其中有一棟樓,蓋了一半裂縫了,又重新再蓋；樓房地基未使用圈梁,用的鋼筋也非常細(xì)；墻體外立面的涂料質(zhì)量差,墻皮開裂；屋頂、墻體下雨天漏水。
不過,令人心憂的是,在這場農(nóng)民“上樓”的運(yùn)動中,問題不僅如此。
據(jù)一位不愿意透露姓名的知情人士說,一些地方政府并未按照承諾的以宅基地?fù)Q房,而是根據(jù)房屋的建筑面積換房；還有一些地方建設(shè)者故意建設(shè)面積較大的房屋,農(nóng)民不得不以商品房的價(jià)格購買多出的住房面積。
“事實(shí)上,在操作中,許多農(nóng)民都不是完全地?fù)Q房,而是必須從腰包里掏錢買房。有關(guān)部門曾承諾按照每人15平方米的標(biāo)準(zhǔn),以戶為單位可獲得‘小平方米房屋’,但這一承諾很多地方并未履行,甚至連這樣的房屋都沒有開始施工建設(shè)�！鄙鲜鲋槿耸客嘎墩f,農(nóng)民失去了賴以生存的土地,在鎮(zhèn)里找不到新的工作,而且生活開銷很大,新生活面臨一定困難。
“在換房過程中,某些官員或者同他們有聯(lián)系的人從中漁利,目前一些地方采取很低的價(jià)格和補(bǔ)償從農(nóng)民手中征收土地,再用較高的價(jià)格賣給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),這個差價(jià)往往是補(bǔ)償款的十幾倍,農(nóng)民并未從中獲得應(yīng)有的補(bǔ)償。這個過程并不公開,某些人利用職權(quán)之便從中獲利�！鄙鲜鲋槿耸空f,很多地方政府“圈地”后并沒有及時(shí)開發(fā),因此而滋生的腐敗不容忽視。
“地方經(jīng)營土地財(cái)政是一個公開的事實(shí),特別是城市周邊的土地升值空間太大,一旦利用增減掛鉤大開綠燈把這些土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,地方政府有很大的獲利空間。在制度上,目前仍沒有很好的辦法來遏制這種典型的‘與民爭利’。”王錫鋅認(rèn)為,“增減掛鉤”政策如果操作不好的話,就成了“開綠燈”,農(nóng)民的權(quán)益將受到更大的影響。
[責(zé)任編輯：吳怡]
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