小區(qū)公共收益不“糊涂”需完善規(guī)則
小區(qū)公共收益不“糊涂”需完善規(guī)則
張淳藝
上海市某小區(qū)業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司發(fā)函，要求對(duì)小區(qū)停車(chē)收費(fèi)情況進(jìn)行核查；在遭物業(yè)公司拒絕后，業(yè)委會(huì)在小區(qū)電梯等候廳屏幕上滾動(dòng)播放物業(yè)公司的“劣跡”。物業(yè)公司向法院起訴業(yè)委會(huì)侵犯其名譽(yù)權(quán)。近日，上海市虹口區(qū)人民法院二審判決，駁回物業(yè)公司的訴請(qǐng)。（11月23日《新華每日電訊》）
《民法典》規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公開(kāi)，并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行報(bào)告。但在現(xiàn)實(shí)生活中，很多地方的小區(qū)公共收益鮮見(jiàn)公布，有的雖然公示了，卻不同程度存在“隱瞞收入，虛列支出”問(wèn)題，嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的知情權(quán)。
每年少則數(shù)十萬(wàn)，多則幾百萬(wàn)，小區(qū)公共收益成為“糊涂賬”，不僅有損廣大業(yè)主的合法權(quán)益，而且容易引發(fā)業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾沖突。近年來(lái)，隨著業(yè)主權(quán)利意識(shí)的提高，一些業(yè)主紛紛開(kāi)始較真，起訴物業(yè)公司要求公示相關(guān)收支明細(xì)。除了業(yè)主通過(guò)法律渠道維權(quán)外，有關(guān)方面更需要進(jìn)一步完善規(guī)則，保障小區(qū)公共收益不“糊涂”。
首先，設(shè)立物管會(huì)制度。當(dāng)前，一些業(yè)委會(huì)成立難、覆蓋率低，成為一些物業(yè)公司逃避公示義務(wù)的借口。執(zhí)行主體的缺失，直接影響廣大業(yè)主充分行使權(quán)利。今年新修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)新設(shè)立了物業(yè)管理委員會(huì)制度，作為對(duì)業(yè)主自治機(jī)制的補(bǔ)充和落實(shí)物業(yè)管理屬地責(zé)任的舉措。物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、建設(shè)單位指派代表和業(yè)主代表組成，臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。這樣一來(lái)，業(yè)主監(jiān)督公共收益有了主體，物業(yè)再想瞞天過(guò)海沒(méi)了理由。
其次，提高物業(yè)違法成本�！睹穹ǖ洹穬H僅規(guī)定了物業(yè)公司公開(kāi)公共收益的義務(wù)，對(duì)于拒絕公示并未給出懲罰措施。這不免讓一些物業(yè)公司有恃無(wú)恐，即使被業(yè)主告上法庭輸了官司，也不用付出額外代價(jià)。對(duì)此，江蘇、上海等地紛紛出臺(tái)措施，提高物業(yè)公司的違法成本�！督K省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況或者公示失實(shí)信息的，由縣（市、區(qū)）價(jià)格行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，將被處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款�！鄙虾t是從信用管理入手，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施失信行為記分，建立“紅黑名單”制度。這些做法都值得推廣。
此外，明確收益使用規(guī)則。除了收入外，小區(qū)公共收益支出往往也是“糊涂賬”。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用”。這一規(guī)定比較籠統(tǒng)，一些物業(yè)公司聲稱(chēng)收益補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金后結(jié)余為零，引發(fā)業(yè)主質(zhì)疑和不滿(mǎn)。
去年5月1日起施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此予以細(xì)化，“專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定�！庇辛诉@樣清晰的規(guī)則，可以有力規(guī)范物業(yè)公司的行為，讓公共收益分配更加公平透明。
