因商品房庫存過高而一度被冠以“鬼城”之稱的江蘇常州本月中旬以黨報(bào)頭條向市民呼吁“目前已到購房好時(shí)機(jī)”，然而，近十天過去，購房者的觀望情緒并未明顯改觀。

　　雖然常州一些商品房每平米價(jià)格已直降１０００元至２０００元，降價(jià)幅度為當(dāng)?shù)貧v史之最，很多購房者依然傾向于持幣觀望。常州本地人曹駿祺在接受記者采訪時(shí)說，他更愿意進(jìn)一步觀察價(jià)格下降的空間再決定是否出手買房。

　　常州新城地產(chǎn)一位中層管理人員向記者透露，頭條報(bào)道之后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易并沒有明顯增長。這位管理人員說：“從目前的形勢來看，并不是吆喝幾聲，市場行情就能好起來的�！�

　　今年上半年，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出商品房庫存高企、房價(jià)下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重等態(tài)勢，樓市預(yù)期已悄然生變，一些地產(chǎn)公司因樓盤滯銷而面臨資金鏈緊張，紛紛采取“讓利跑量”的策略。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，全國樓市成交量和成交價(jià)增速雙降。１－６月份，全國商品住宅銷售面積４２４８７萬平方米，同比下降７. ８％，住宅銷售額２５６３２億元，同比下降９.２％。６月份，國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測的７０個(gè)大中城市中，住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市突破５０大關(guān)，達(dá)５５個(gè)，為３０個(gè)月來的新高。

　　住建部政策研究中心主任秦虹將商品房銷售面積負(fù)增長歸于三個(gè)原因，即去年同期商品房銷量基礎(chǔ)較高，近期樓市“崩盤”論、“斷崖式暴跌”等不對稱信息讓購房者觀望情緒加重以及個(gè)人住房抵押貸款收緊造成的信貸約束影響了購房行為的實(shí)現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)曾在中國經(jīng)濟(jì)“保八”時(shí)代立下汗馬功勞，中國經(jīng)濟(jì)增長一直對房地產(chǎn)依賴較高，而今年恰逢中國主動(dòng)放緩經(jīng)濟(jì)增長速度，開啟全面深化改革，本輪樓市調(diào)整的深度備受矚目。

　　分析人士指出，本輪樓市調(diào)整也對中國的宏觀調(diào)控智慧和改革魄力提出考驗(yàn)，從政策制定者、房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府、銀行到消費(fèi)者的應(yīng)對可窺一斑。

　　調(diào)整之深

　　瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤指出，過去十年間，中國每隔幾年就會經(jīng)歷一次房地產(chǎn)周期。但與前幾輪不同，此次房地產(chǎn)下滑的觸發(fā)因素并非調(diào)控政策收緊，而是由于出現(xiàn)了一定程度的供求錯(cuò)配。

　　她認(rèn)為，強(qiáng)勁的房地產(chǎn)投資和建設(shè)活動(dòng)長期作為中國內(nèi)需主要引擎的時(shí)代行將結(jié)束，但中國不會出現(xiàn)其他新興市場常見的房價(jià)崩盤。同時(shí)，房地產(chǎn)仍是未來中國經(jīng)濟(jì)增長面臨的最大下行風(fēng)險(xiǎn)。

　　摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬虹認(rèn)為，本輪調(diào)整從銷量和價(jià)格來看確實(shí)已經(jīng)發(fā)生，但更像是之前幾次周期性調(diào)整，預(yù)期全國平均價(jià)格不會發(fā)生超過２０％以上的深度調(diào)整。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞研究中心認(rèn)為，中國房地產(chǎn)建設(shè)速度必須在現(xiàn)有水平上“見頂回落”才能消化庫存，且穩(wěn)定后的建設(shè)速度應(yīng)該低于目前水平。該中心同時(shí)指出，中國當(dāng)前自住性需求數(shù)量依然龐大，占到市場主體的８０％左右，隨著收入上升，中國消費(fèi)者還存在著升級到更好更大住房的改善性需求。

　　秦虹認(rèn)為，今年是中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整之年，但調(diào)整應(yīng)是窄幅浮動(dòng)，而非大起大落。

　　浦發(fā)銀行相關(guān)人士也認(rèn)為，目前沒有產(chǎn)生樓市暴跌的環(huán)境，這主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢沒有出現(xiàn)急劇變化、購房剛需依然存在、經(jīng)濟(jì)還在增長、貨幣增速依然在保持。

　　應(yīng)對之智

　　在樓市量價(jià)齊跌的背景下，中國目前已有２０多個(gè)城市出臺各種“微刺激”措施，包括降低限購門檻、提高公積金可貸額度、稅收減免、放松購房落戶政策、優(yōu)惠補(bǔ)貼等。

　　但受訪的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和智庫分析人士認(rèn)為當(dāng)前最重要的任務(wù)是穩(wěn)定預(yù)期，因地制宜加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)研判，堅(jiān)持市場化原則，推進(jìn)改革。

　　上海銀監(jiān)局一位官員透露，目前一線城市的需求很旺盛，導(dǎo)入人口和剛需依然存在，加上前幾年的限購還有很多購買需求沒有釋放。從面上看，銷售在減慢，價(jià)格上漲壓力到下降壓力，但是到點(diǎn)上，按揭貸款申請還在上升。

　　這位官員提出，由于目前的調(diào)整中不乏個(gè)別開發(fā)商前期融資瘋狂，成本高，趕上貸款到期或者信托到期，所以加快打折，期待走量賣掉，所以各地特別是二三線城市更要研究剛需，判斷有沒有真正的拐點(diǎn)，供求關(guān)系是否真正發(fā)生變化。

　　喬虹認(rèn)為，具體城市由于供給量的差異會在調(diào)價(jià)方面采取不同的力度，但隨著預(yù)期穩(wěn)定，限購等政策調(diào)整，房貸可得性好轉(zhuǎn)，銷量和價(jià)格都應(yīng)該會趨于穩(wěn)定。

　　瑞安地產(chǎn)研究部高級研究員黎志剛認(rèn)為，今年開發(fā)商間的分化會加劇，一方面，有能力的開發(fā)商將不會只依賴銀行貸款，而是到資本市場融資或到海外發(fā)債、尋求房地產(chǎn)基金或信托的支持，而沒有能力的開發(fā)商只能陷入無地可拿、無項(xiàng)目可做，以至倒閉。

　　喬虹指出，本輪樓市調(diào)整對決策層的挑戰(zhàn)是如何合理引導(dǎo)居民預(yù)期調(diào)整，避免房地產(chǎn)行業(yè)部分企業(yè)退出時(shí)引起不良的社會影響，同時(shí)允許地方政府積極進(jìn)行政策調(diào)整，減少房地產(chǎn)行業(yè)投資放緩引起的不利影響。

　　她說：“房地產(chǎn)確實(shí)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)有很大影響，但我們并不認(rèn)為此次調(diào)整會帶來深度的房價(jià)下跌或勞動(dòng)力市場的低迷，盡管對上游某些原材料行業(yè)會帶來一定壓力，但其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該基本可控�！�

　　由于房地產(chǎn)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響主要通過投資開發(fā)進(jìn)行傳導(dǎo)，同時(shí)其財(cái)富效應(yīng)對消費(fèi)的影響相對較小，喬虹認(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和深化改革帶來經(jīng)濟(jì)效益的提高，應(yīng)該有利于緩解房地產(chǎn)市場調(diào)整所帶來的不利影響。

　　國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要指標(biāo)顯示，中國經(jīng)濟(jì)同比增長７．４％，符合年初７．５％左右的增長目標(biāo)，而城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口超過７００萬人，距離年初１０００萬人以上的目標(biāo)只差３００萬人，這說明當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)正在緩中趨穩(wěn)。

　　新城控股地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)說：“從政策上看，中央政府并未出臺任何樓市調(diào)控政策，也就是說，政府不會再以行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場。讓開發(fā)商們接受市場洗禮，這并不是一件壞事，反而對中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有益。”

　　喬虹認(rèn)為，樓市調(diào)整對地方政府財(cái)政收入的影響將會凸顯結(jié)構(gòu)改革的必要性，同時(shí)打破樓價(jià)只升不降的預(yù)期，也有利于改變資源只向少數(shù)行業(yè)流動(dòng)的現(xiàn)狀。

　　她說：“要確保樓市平穩(wěn)運(yùn)行，需要對土地制度、財(cái)政制度、資本項(xiàng)目開放等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行改革。雖然深化改革可能帶來陣痛，但是終將促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期的可持續(xù)發(fā)展。”（記者程云杰　鄭鈞天　張展鵬 參與采寫：呂冬、王子辰）