近日，網(wǎng)上一則兩個單套價格上億的豪宅項目未公開銷售就無房可賣的消息，被傳得沸沸揚揚。且不論事實真相如何，豪宅市場“逆市回暖”已經(jīng)成為不爭的事實，亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，3月北京單價在4萬以上的豪宅銷售量環(huán)比增長了兩倍。
記者從北京售價超過11萬的頂級豪宅盤古大觀獲悉，3月以來其客戶到訪量環(huán)比翻番，從看房到成交，最快的認購過程僅需3天。
聚焦
沒有售樓處 豪宅已“賣光”
近日，《國際金融報》爆出北京高檔住宅“姜莊湖莊園”已被“內定一空”的消息。
據(jù)公開信息顯示，姜莊湖莊園位于朝陽區(qū)鼎城路6號，3月30日獲得預售許可證，擬售價格最高超過每平米10萬元，銷售面積達1489.59平米，單套總價達1.6億元。
但是，如此地道的豪宅項目，卻在開盤不久就“賣光了”，不僅現(xiàn)場沒有售樓處，打電話也聯(lián)系不上售樓處的人。
該報道引用一位業(yè)內人士的話說，此類豪宅早就鎖定了“高端客戶”。樓盤開盤前，就已經(jīng)有了高端客戶群的鎖定，總價1億元以上的房子，瞄準的是年收入至少上千萬元的客戶群�？蛻羧憾酁楦鞯卮笮蛧蟾吖軐蛹吧鲜忻衿罄习濉６矣捎谑强绲赜蜾N售，隱蔽性大，不容易引人注意。
記者隨后從消息人士處獲悉，姜莊湖莊園是為客戶定制的項目，但究竟是何方神圣買下，仍然無人知曉。
京城頂級豪宅 看房量翻番
姜莊湖莊園的傳言雖未被證實，卻牽出了媒體對豪宅的關注，而據(jù)記者了解，北京豪宅近日的熱銷確實也是不爭的事實。
價值40萬的全球頂級品牌入戶門，樓頂有停機坪，11萬元單價，660平米的超大戶型，與水立方、鳥巢為鄰，盤古大觀這個北京老牌的頂級豪宅也在3月迎來開門紅。
盤古大觀的銷售總監(jiān)蘭菲向記者透露，現(xiàn)在盤古大觀正在期房轉現(xiàn)房，手續(xù)沒有辦完，不能簽約，只能認購。盡管如此卻抵擋不了客戶的熱情。“進入3月以來，客戶到訪量比之前幾乎翻了一番�！碧m菲表示。但是，對于每天能有多少客戶來電，什么樣的人來買，她卻字字謹慎。
在位于盤古七星酒店21層的該項目售樓處記者注意到，這里儼然是一個會所，大門入口處一邊站著一個年輕高大、金發(fā)碧眼的外國侍者，見了誰都面帶微笑。進到里面則是幾張碩大的沙發(fā)，還有幾桌人在一邊喝咖啡一邊聊天，若不是細心觀察，根本發(fā)現(xiàn)不了這就是售樓處，記者在這里呆了30分鐘，也沒有遇到看房的客戶。
蘭菲告訴記者，這很正常。參觀盤古項目都必須提前預約，看完沙盤，再由銷售人員和管家陪同，專車送到樣板間。即便是參觀樣板間也不會發(fā)生兩組看房客戶相遇的情況。
“成交量不會很大，從去年開始一個月基本保持兩三套的銷售�！北P古大觀銷售總監(jiān)告訴記者，對于7000萬總價的房子，幾乎不能貸款，誰買都要考慮清楚。
最快3天簽約 再破神速紀錄
進入3月以來，盤古項目已經(jīng)明顯感覺到市場的回暖，認購數(shù)量也在增長，而從4月目前的到訪量來說，要比3月還好，成交周期也在逐漸縮短。
“最快的3天就能成交”。據(jù)介紹，有些客戶第一天來看房，第二天又看了一遍，第三天就簽約了。這樣的簽約速度在北京豪宅市場上來說絕對罕見。一般來說，成交周期都是一兩個月，有的甚至長達一年左右。
而具體什么樣的客戶有如此快速的決斷，蘭菲卻只字不提，只說客戶買來自住，并非投資。
“有的人，真的看不出來是不是來買房，買不買得起�！碧m菲說，由于項目緊鄰奧運場館，有游客順便看一下房子，這種情況也有。
“有一位客戶，胸前掛著相機，起初就是來參觀水立方和鳥巢的，順便上售樓處看看。但聽完售樓員介紹并且看了項目之后不久就買下了�！碧m菲分析，買下他們房子的人一是認為地段好，另外認為房子的文化理念與自己合拍，再有就是傳承用的。
據(jù)了解，該項目目前在售的房源還有不到40套，銷售出去的大部分房子業(yè)主已經(jīng)裝修入住。
3月北京高端項目成交TOP10
名次 項目名稱 位置 套數(shù) 均價(元/㎡)
1 保利中央公園 朝陽區(qū)望京 86 39899
2 首城國際中心（首城雙景） 朝陽區(qū)廣渠路36號 52 36638
3 金茂府 朝陽區(qū)廣渠路15號 51 45761
4 西山壹號院 海淀區(qū)圓明園西路藥用植物園北側 31 41095
5 中海紫御公館 崇文區(qū)陶然亭橋東南角 30 38841
6 東湖灣 朝陽區(qū)望京 26 34856
7 正源·金融世家 西城區(qū)真武廟路6號 21 55452
8 璞瑅 豐臺區(qū)龍?zhí)逗蚰?00米 20 37306
9 太陽星城火星園 朝陽區(qū)太陽宮 18 41333
10 萬科藍山 朝陽區(qū)西大望路27號 17 37801
市場
3月公寓豪宅銷量迅猛增加
因為客戶群體不一樣，豪宅銷售在去年宏觀調控中并未受到太多影響，在今年春節(jié)后銷量甚至可以說是“再上一個臺階”。這一事實在數(shù)據(jù)上也得到了證實。
亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京76個售價超過4萬元的在售公寓豪宅項目3月份共售出了465套，銷售面積7.5萬平米。環(huán)比2月，銷售套數(shù)激增263.3%，銷售面積大幅上漲了264.9%；同比2011年3月，銷售套數(shù)、面積分別上漲了86.7%和97.4%。
3月，樓市初現(xiàn)回暖勢頭，北京商品住宅的成交總量環(huán)比上漲五成，而公寓豪宅的成交表現(xiàn)更優(yōu)于大市，銷量環(huán)比驟增2.6倍。
在公寓豪宅銷量整體上升的過程中，單套面積超過300平米的大尺度戶型設計更是備受購房人熱捧。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月300平米以上大戶型公寓豪宅售出了92套，環(huán)比2月翻了3.5倍，增幅大大超越了整體公寓豪宅市場。
“價格堅挺”成熱銷理由
“去年一年，價格平穩(wěn)，沒有什么優(yōu)惠”。蘭菲告訴記者，盤古大觀一直保持11萬左右的單價，“沒有經(jīng)濟實力的人，就算打折加送物業(yè)費，不買還是不買”。蘭菲說話雖然直爽，但也不乏道理。
與普通住宅“以價換量”吸引成交不同，拉動公寓豪宅銷量猛增的動力卻恰恰源自價格堅挺。目前北京公寓豪宅的平均價格已在6萬元/平米以上維持了半年之久，而同一時期，普通住宅則全面打開了房價的下行窗口，部分區(qū)域房價跌破一半。
對此，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫指出，十二五期間，中國經(jīng)濟增速開始放緩，選擇合適的投資途徑，令資產(chǎn)在經(jīng)濟減速的大環(huán)境下實現(xiàn)保值增值是當前高資產(chǎn)人群關注的核心問題。
他認為，當前樓市下行，唯有公寓豪宅憑借占據(jù)不可復制稀缺城市資源，價格表現(xiàn)有別于震蕩下挫的大市，走出了一條平穩(wěn)向上的價值曲線，正是價格的堅挺，令公寓豪宅受到高資產(chǎn)人群的青睞，推動了近期成交量的大舉反彈。
預期
二季度10余高端盤計劃入市
任啟鑫分析，2012年一季度，大部分開發(fā)企業(yè)是通過中、低端項目降價跑量的方式緩解資金壓力、支撐利潤增長。
3月全國“兩會”后，全年的房地產(chǎn)政策方向徹底明朗，為確保資金順暢周轉，房企必須尋求淡市下的利潤增長點，在公寓豪宅需求升溫、銷量猛增的背景下，加大高端項目入市成為房企的首選。
當前，高端新盤的建筑理念更先進，在產(chǎn)品設計、園林景觀、物業(yè)服務、資源配套等方面都在圍繞高端客戶群的需求變化不斷升級，通過附加價值的提升增強項目的核心競爭力。性價比的提升，將有助于進一步促進公寓豪宅銷量的回暖。
另外，高端市場回暖、入市項目的增加，大量資金實力雄厚的財富階層出手購房，能夠產(chǎn)生吸納市場過量流動資金的“吸金池”的作用，將游資穩(wěn)定在地產(chǎn)市場，固化成為房產(chǎn)資產(chǎn)，能夠減少資金流向與民生相關的其他領域，有助平穩(wěn)物價。
今年一季度，公寓豪宅出現(xiàn)了罕見的零入市局面，供應斷檔，這一狀況將在二季度有所轉機。
據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年二季度，將有紫御華府、京禧閣、凱德錦繡等10余個公寓豪宅項目計劃入市，另外還有中駿綠洲莊園、碧海方舟（國頌）、老莊等大面積頂級別墅取得了預售許可。值得一提的是，位于京西的紫御華府是330-1200㎡超大空間，3.6米層高、22米面寬，這樣的面積在業(yè)內罕見。
這些高端樓盤多位于四、五環(huán)周邊，計劃售價普遍在5萬元以上，東北四環(huán)外的碧海方舟（國頌）項目的擬售均價更是高達10萬元。這顯示出，在連續(xù)多年市區(qū)無住宅用地供應的情況下，高端盤的主流供給區(qū)位已開始外移。
