北京房?jī)r(jià)下降：房地產(chǎn)市場(chǎng)的“黑天鵝”事件

　　昨天，各大媒體都關(guān)注了一個(gè)消息：今年3月，北京商品住房市場(chǎng)成交量持續(xù)回落，成交均價(jià)為每平方米19679元，環(huán)比下降26.7%，同比下降10.9%，為19個(gè)月以來首次同比下降。

　　這讓人想起前幾天溫總理在浙江的講話：中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是明確的，決心是堅(jiān)定的，各級(jí)政府要切實(shí)擔(dān)負(fù)起責(zé)任。

　　市場(chǎng)可能會(huì)問，多年來，為何調(diào)控政策出了一波又一波，住房?jī)r(jià)格越調(diào)越高，利益沖突則越來越大？由于十幾年來中國(guó)住房市場(chǎng)從沒有出現(xiàn)過周期性調(diào)整，更沒有出現(xiàn)價(jià)格真正下跌，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)都預(yù)期房?jī)r(jià)只是會(huì)上漲而不會(huì)下跌。由于市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)顯示房?jī)r(jià)只上漲不下跌，靠調(diào)控政策讓房?jī)r(jià)立馬回歸理性就極不容易。雖然北京新房?jī)r(jià)格變化還不能充分證明房?jī)r(jià)就此進(jìn)入下行通道，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的“黑天鵝”事件終究還是出現(xiàn)了。

　　所謂“黑天鵝”事件，是指在近代歐洲，一千多年見到的天鵝都是白色，于是有人就得出結(jié)論，所有天鵝都是白的。后來歐洲人到了澳大利亞，一上岸竟然發(fā)現(xiàn)了有黑天鵝，從根本上顛覆了過去一千多年觀察總結(jié)出來的“真理”認(rèn)識(shí)。《黑天鵝》一書作者就把這種有顛覆性影響的事件看作“黑天鵝”事件，這類事件的特點(diǎn)歸結(jié)為：一是發(fā)生的幾率很小；二是該事件一旦發(fā)生將完全顛覆以往積累的經(jīng)驗(yàn)；三是這種事件事前是不可準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。

　　十幾年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的繁榮，住房需求越來越膨脹，絕大多數(shù)人至今仍認(rèn)為房?jī)r(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌。這是很危險(xiǎn)的預(yù)兆，如果政府不作調(diào)控任其發(fā)展，樓市最后只能以“硬著陸”崩盤收尾。引發(fā)全球金融危機(jī)的美國(guó)次貸危機(jī)，讓國(guó)家和人民皆受其害，就是個(gè)活例子�？烧�府若要進(jìn)行住房宏觀調(diào)控，必然會(huì)暫時(shí)有限度地傷害到市場(chǎng)，因?yàn)橹挥屑惹兄幸�害，又有相�?dāng)力度的政策，才不那么容易被樂觀預(yù)期對(duì)沖掉，不會(huì)被利益集團(tuán)消解掉。

　　2010年以前，由于沒有根據(jù)住房的投資與消費(fèi)采取有效的區(qū)別性調(diào)控政策，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成了人類歷史上投機(jī)炒作最嚴(yán)重的市場(chǎng)。而過度炒作，特別是過度使用銀行金融杠桿炒作，不僅會(huì)制造整個(gè)社會(huì)財(cái)富分配不公平，嚴(yán)重傷害多數(shù)人的利益，而且還增加金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，埋下金融危機(jī)、銀行危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)的因素。從歷史上來看，任何一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫吹大后，最終總是要破滅的。美國(guó)、迪拜、愛爾蘭、西歐都是如此。

　　因此，溫總理指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，不僅是最大的民生問題，關(guān)系到廣大民眾的切身利益，而且關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展、關(guān)系到整個(gè)社會(huì)和諧穩(wěn)定。住房的問題既是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題及政治問題，所以政府對(duì)此問題不可短期化處理。

　　如果任由樓市泡沫發(fā)展，樓市“黑天鵝”事件就只會(huì)發(fā)生在經(jīng)濟(jì)“硬著陸”崩盤時(shí)。為了避免這種悲劇發(fā)生，2010年以來，區(qū)別投資與消費(fèi)的調(diào)控政策逐漸明確，并逐漸顯效，北京市新房房?jī)r(jià)19個(gè)月以來首次同比下降，算是一個(gè)可以接受的“黑天鵝”事件。