近期，我國(guó)樓市出現(xiàn)三個(gè)值得關(guān)注的熱點(diǎn)：一是個(gè)別房企向法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算，二是部分房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)跌量增”，三是部分城市首套房貸利率下調(diào)。這些看似矛盾的熱點(diǎn)事件“三碰頭”，傳遞了哪些信號(hào)？
房企破產(chǎn)：樓市風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
記者日前從杭州市余杭區(qū)法院了解到，杭州市金星房產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于3月20日被債權(quán)人向法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算，目前各項(xiàng)工作正在進(jìn)行中。這個(gè)消息公布后，一些媒體稱(chēng)之為本輪調(diào)控以來(lái)杭州房企破產(chǎn)第一案。而事實(shí)上，這是本輪調(diào)控以來(lái)杭州市第二家向法院申請(qǐng)破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司。
記者采訪(fǎng)獲悉，金星房產(chǎn)目前欠款4000萬(wàn)元，欠稅2398萬(wàn)元，近年來(lái)曾經(jīng)5次轉(zhuǎn)讓股權(quán)。此次申請(qǐng)破產(chǎn)主要是其母公司中江控股資金 鏈斷裂所致。
這家公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要是位于杭州市文一西路與獅山路交匯處南側(cè)的西城時(shí)代家園，建筑面積共18萬(wàn)平方米，其中前兩期已經(jīng)入住，第三期有800多套房全部售出。因?yàn)橘Y金問(wèn)題，該項(xiàng)目去年底已停工，幾百戶(hù)已交錢(qián)購(gòu)房的業(yè)主遲遲拿不到房。
針對(duì)此案，快房網(wǎng)首席評(píng)論員程偉明認(rèn)為，現(xiàn)在部分中小房企資金已經(jīng)非常緊張，現(xiàn)金流隨時(shí)可能出問(wèn)題。
中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮則認(rèn)為，一家房地產(chǎn)企業(yè)“死”了，整個(gè)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源支配效率將得到提高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)手里的都是優(yōu)質(zhì)資源。
業(yè)內(nèi)人士指出，房企破產(chǎn)向人們揭示了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去十多年，房地產(chǎn)業(yè)一路高歌猛進(jìn)，幾乎沒(méi)有破產(chǎn)一說(shuō)，如今風(fēng)險(xiǎn)兌現(xiàn)。雖有破產(chǎn)程序，但房企破產(chǎn)牽涉到眾多購(gòu)房者、銀行、建筑公司，破產(chǎn)清算如何進(jìn)行，需要引起多方關(guān)注。
價(jià)跌量增：房企求生存別無(wú)選擇
在金星破產(chǎn)案之前，許多房企都在討論“生與死”的問(wèn)題。如何才能活下去？許多開(kāi)發(fā)商的共識(shí)是，不能“死扛死撐”，而要“順市而為”、降價(jià)求量。
剛剛過(guò)去的3月，杭州出現(xiàn)了多個(gè)“日光盤(pán)”，其中最著名的要數(shù)杭州濱江房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“曙光之城”，該樓盤(pán)三度以超低的虧本價(jià)開(kāi)盤(pán)，三度熱銷(xiāo)，三月中旬一周大銷(xiāo)近500套。
杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東表示：“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了變化，如果房企死撐的話(huà)，最后就是撐死�！�
正是因?yàn)榻祪r(jià)銷(xiāo)售，今年第一季度，杭州主城區(qū)共成交6395套房源，其中住宅成交5014套，占總成交量的78.4%。僅3月份，杭州主城區(qū)就成交了4319套房源，創(chuàng)近15個(gè)月以來(lái)的最高成交量。與此同時(shí)，成交均價(jià)比2011年同期下降26.81%。
據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月北京新建住宅簽約超8000套，環(huán)比2月上漲近50%；南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京3月份商品住宅共成交6696套，環(huán)比2月大漲90%以上。
成交回升背后，是樓市價(jià)格的逐漸回落。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，2012年一季度，北京樓市成交均價(jià)同比下跌達(dá)35.44%，廣州為1.10%，南京為9.27%。在其監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市中，今年一季度樓市成交均價(jià)同比下跌的超過(guò)一半。
綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理傅林江表示，降價(jià)多少是每個(gè)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況來(lái)決定的，但如果真正到了生死存亡的時(shí)候，企業(yè)就只能忍痛割?lèi)?ài)、壯士斷臂了。
沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格�！皠傂枳濉苯�(jīng)過(guò)一年壓抑，購(gòu)房需求有一個(gè)噴發(fā)式的釋放過(guò)程。一些樓盤(pán)經(jīng)過(guò)不斷降價(jià)契合了“剛需族”的心理價(jià)位，不少“剛需族”順勢(shì)出手，使“日光盤(pán)”再現(xiàn)樓市。
首套房貸：利息下調(diào)顯示靈活性
記者了解到，目前在北京、上海、杭州、武漢、南京等一、二線(xiàn)城市，部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到9折左右，有的銀行可以打到8.5折。在杭州，多個(gè)商業(yè)銀行表示，首套房利率可以申請(qǐng)優(yōu)惠，具體折扣要視客戶(hù)的具體情況而定。
首套房貸利率回歸9折、出現(xiàn)8.5折，能給消費(fèi)者帶來(lái)多少優(yōu)惠？以商業(yè)貸款100萬(wàn)元、20年還款期為例，相比基準(zhǔn)利率，9折的月供為7365元，比基準(zhǔn)利率對(duì)應(yīng)還款額少418元，總利息減少了10萬(wàn)元，8.5折利率對(duì)應(yīng)的月供為7160元，總利息減少15萬(wàn)元左右。
程偉明認(rèn)為，此次首套房貸利率下調(diào)，是樓市政策有針對(duì)性的微調(diào)，可以更好地滿(mǎn)足剛性需求、限制投機(jī)需求。
市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這是一再討論的信貸差異化政策的具體落實(shí)，顯示決策層在堅(jiān)持樓市調(diào)控總基調(diào)不變的前提下，在具體調(diào)控手段上更趨審慎靈活。
丁建剛表示，在眾多房企開(kāi)始深度“以?xún)r(jià)換量”的時(shí)候，首套房貸利率下調(diào)激活了市場(chǎng)上的自住型需求，對(duì)持續(xù)量低價(jià)低的樓市也是一個(gè)刺激，且不會(huì)對(duì)樓市造成太大影響。（記者 王政 裘立華）
