人民財(cái)評：擠出房價(jià)泡沫才能迎來樓市新生

時(shí)間:2011-11-28 10:39　　　來源：人民網(wǎng)

　　目前，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期。一些主要城市的房價(jià)開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，市場行為漸趨理性。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場的利益相關(guān)者則從不同角度進(jìn)行著風(fēng)險(xiǎn)“警示”，盡管他們在前幾年房價(jià)快速上漲的過程中并沒有刻意防控風(fēng)險(xiǎn)。

　　例如，有銀行業(yè)人士表示，房價(jià)下跌20%以上就會給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)榉績r(jià)下跌幅度超過了首付款比例，購房人可能斷供“棄房”；很多房地產(chǎn)商更是在房價(jià)高漲時(shí)期不惜血本，高價(jià)拿地，高負(fù)債擴(kuò)張，遭遇資金鏈緊張時(shí)，不惜以破產(chǎn)相要挾。

　　一些學(xué)者也站出來表達(dá)自己的看法，聲稱房價(jià)下跌使得各行各業(yè)都在受拖累，相關(guān)行業(yè)會因?yàn)闆]有市場而大幅蕭條；甚至認(rèn)為，如果房價(jià)在北京、上海、廣州出現(xiàn)10%下降的話，一定會帶來比房價(jià)上漲30%還大的社會問題。部分投資客和買房人總以為房價(jià)會不斷上漲，不自覺地卷入“擊鼓傳花”式的游戲，房價(jià)下跌就大呼“賠償”。

　　上述現(xiàn)象或者觀點(diǎn)，是我國部分城市房地產(chǎn)市場泡沫化嚴(yán)重危害的外在表現(xiàn)。面對宏觀調(diào)控的大背景、大趨勢，市場參與者必要進(jìn)一步澄清認(rèn)識。只有擠出房地產(chǎn)市場的投機(jī)泡沫，才能使住房回歸其保障改善民生的商品屬性，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)才能成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的健康力量。

　　最近幾年來，我國部分城市的房地產(chǎn)投機(jī)炒作瘋狂，價(jià)格翻著跟頭往上漲，一方面是普通百姓望房興嘆，另一方面是各路資金向房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚，泡沫化程度不斷加深。我們看媒體2010年5月報(bào)道的一組數(shù)據(jù)：北京平均租售比高達(dá)1:546，最高達(dá)到1:700，上海租售比高達(dá)1:500，深圳租售比高達(dá)1:480。全國主要省會城市平均租售比超過1:300。1:500的租售比意味著，依靠出租賺錢，平均需要45年才有望收回購房資金。而全國主要城市購房人群，以投資或投機(jī)為目的者，比例達(dá)到46%。北京、上海、深圳等一線城市，投資比例遠(yuǎn)超50%。投資或投機(jī)氛圍濃厚。

　　如果聽任房地產(chǎn)泡沫由市場力量繼續(xù)吹大，對我國經(jīng)濟(jì)和社會的沖擊將是難以估量的。

　　從世界范圍來看，主要發(fā)達(dá)國家最近十年來也都經(jīng)歷了房價(jià)快速上漲的過程，同時(shí)給經(jīng)濟(jì)帶來了莫大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》周刊2005年6月報(bào)道說：“發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的住房總價(jià)值在過去的5年里增加了30萬億美元，達(dá)到了70多萬億美元。這不僅使得以前的房價(jià)上漲相形見絀，而且比20世紀(jì)90年代末的全球股市泡沫或者20世紀(jì)20年代末的美國股市泡沫更為嚴(yán)重。換言之，這是有史以來最嚴(yán)重的泡沫�！�

　　媒體的提醒并未起到應(yīng)有的作用。以美國為例，主要城市的房價(jià)繼續(xù)上漲，并在2006年年中達(dá)到頂峰，隨后開始一路下滑。房地產(chǎn)泡沫的破滅是導(dǎo)致2008年次貸危機(jī)的重要原因，美國經(jīng)濟(jì)因此陷入衰退，甚至到現(xiàn)在也沒有完全走出衰退的陰影。

　　而美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會2004年的一項(xiàng)調(diào)查就發(fā)現(xiàn)，在這一年美國人購買的住房中，有23%是用于投資而不是居住。另有13%是作為第二居所。投資者購買住房然后賠本出租，原因只是由于他們認(rèn)為價(jià)格會不斷上漲。

　　美國政府的政策也給我們提供了鏡鑒。從克林頓執(zhí)政時(shí)期開始，美國政府鼓勵(lì)“居者有其屋”，也就是鼓勵(lì)所有居民購買住房，并通過房利美和房地美等準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)為低收入人群提供住房信貸擔(dān)保。這讓許多低收入人群擁有了自己的住房，成為“美國夢”的一個(gè)重要象征。美國居民首次購房的首付款最低僅為房價(jià)的3%。同時(shí)，在低利率的刺激下，美國房價(jià)一路高歌猛進(jìn)，投資性購房不斷增多，房地產(chǎn)泡沫不斷吹大。美國政府和中央銀行未能及時(shí)采取調(diào)控措施，因而未能阻止房地產(chǎn)泡沫給經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊。

　　任何經(jīng)濟(jì)泡沫都逃脫不了破滅的命運(yùn)。從1637年的荷蘭郁金香泡沫到2008年的美國房地產(chǎn)泡沫，都給我們足夠的警示。由此看來，對我國部分城市的房地產(chǎn)泡沫保持清醒認(rèn)識和高度警惕，采取果斷的宏觀調(diào)控措施，是十分及時(shí)和必要的。只要房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)泡沫不消除，宏觀調(diào)控的措施就不可輕易放松。

　　部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也已經(jīng)認(rèn)識到，過去幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)快速增長，企業(yè)的利潤率非常高，但這種“美好的歲月”并不正常。經(jīng)過這一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，未來住房的投資屬性將難以體現(xiàn)，也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)很難再回到過去的暴利時(shí)代。在“下半場”，企業(yè)應(yīng)該更加注重產(chǎn)品的性價(jià)比，更好地滿足普通人的居住需求。

編輯:王君飛