陳淮:開發(fā)商利潤少了房價也不會降

時間:2011-11-25 08:28   來源:經(jīng)濟參考報

  專訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮

  房地產(chǎn)關(guān)乎民生,更是當(dāng)下中國老百姓最為關(guān)心的頭等大事,各種媒體上只要涉及房地產(chǎn)的話題總是能吸引幾乎所有人的眼球。作為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任,陳淮的一言一行總能引起社會的廣泛關(guān)注。最近中國發(fā)展出版社出版了陳淮的新書《廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)ABC》,新書甫一面市,很快便成為暢銷書,網(wǎng)上一片熱評,一些網(wǎng)友甚至稱其為“最火爆的房地產(chǎn)解讀”。應(yīng)《經(jīng)濟參考報》記者的要求,日前陳淮從一個學(xué)者的角度談了他對有關(guān)中國房地產(chǎn)市場前景的幾個核心問題的看法:房價何時會出現(xiàn)拐點?開發(fā)商利潤減少是否可以達(dá)到降價的目的?房子蓋得多房價是否會大幅下降?稅收對房地產(chǎn)調(diào)控到底有多大作用?

  開發(fā)商利潤少了房價也不會降

  《經(jīng)濟參考報》:在目前中國的房地產(chǎn)市場上,很多人相信,房子之所以貴,房價之所以高,基本原因之一在于開發(fā)商謀取暴利。因此,很多人把房價下降的希望寄托于對開發(fā)商利潤的抑制政策上。您認(rèn)為,減少開發(fā)商的利潤是否可以達(dá)到降房價的目的?

  陳淮:開發(fā)商有沒有“暴利”?確實有。但是,暴利未必有降價空間。假定,在北京某地蓋房子,每平方米的成本10000元。這10000元包括土地、建筑材料、人工、管理費用等。房子蓋好后,開發(fā)商以每平方米11000元的價格銷售。也就是說,在這個例子中開發(fā)商的毛利率只有10%;換言之,這個房子的降價空間最多只有1000元。秘密在于,蓋房子的成本并非全是開發(fā)商出的。在這個例子中,在10000元的成本中開發(fā)商可能只出了2000元;另外8000元中,可能有3000元來自銀行貸款,5000元來自從購房人的預(yù)售款。事實上,很多開發(fā)商連2000元的“本錢”都不用出,在銷售旺盛季節(jié),他們經(jīng)常“玩”的是“五個鍋三個蓋”的游戲。這個項目一期的預(yù)售款可能會被用來蓋上一個項目的四期,以此進(jìn)一步提高資金的利潤率和周轉(zhuǎn)速度。在經(jīng)濟學(xué)意義上,利潤率有成本利潤率和資金利潤率之分。暴利來自資金利潤率,而降價空間只取決于成本利潤率。按照我們的上述假定,開發(fā)商的利潤率達(dá)到了50%,而降價空間最多只有10%。所以說,有暴利未必有降價空間。

  房地產(chǎn)輝煌期仍將持續(xù)20至30年

  《經(jīng)濟參考報》:近一段時間以來,各地紛紛出現(xiàn)開發(fā)商打折促銷的活動,不僅在一線城市,而且已經(jīng)蔓延到二、三線城市,于是人們都在議論中國樓市的“拐點”就要來了,您怎樣看這個問題?

  陳淮:房價由升轉(zhuǎn)降,或者由降轉(zhuǎn)升的變化是一個市場價格變化過程中必定會出現(xiàn)的現(xiàn)象。而且只要市場存在,這個現(xiàn)象就永遠(yuǎn)不會完結(jié)。但這里格外強調(diào)的是,在價格曲線上,由升轉(zhuǎn)降、或者由降轉(zhuǎn)升的那一點,不叫“拐點”,而叫做“極值點”,或者叫“頂點”。

  什么叫“拐點”呢?在高等數(shù)學(xué)上,拐點是指變化率由不斷加速變?yōu)闇p速,或者由減速變?yōu)榧铀倌且稽c。在拐點兩邊,曲線的方向并未出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。變化的是曲線不斷從加速上升(下降)變?yōu)闇p速上升(下降),或者從減速上升(下降)變?yōu)榧铀偕仙?下降)。

  實際上,就嚴(yán)格的“拐點”意義說,不管房價是否出現(xiàn)過下降,我國房價變化曲線已經(jīng)出現(xiàn)過很多次“拐點”了。這其中至少有2008年由加速轉(zhuǎn)為減速的拐點,也有2009年由減速轉(zhuǎn)為加速的拐點,還有2010年再由加速轉(zhuǎn)為減速的拐點。

  從房價變動意義上說,政策確實可以制造出速率變化的“拐點”以至方向變化的“極值點”,但這些“拐點”或者“極值點”的意義只是調(diào)整房價波動的幅度和頻率,并不能根本改變由市場規(guī)律、供求關(guān)系、中國國情決定的長期房價變動趨勢。中國房地產(chǎn)業(yè)的輝煌期仍將會持續(xù)20至30年。那種以為政策可以隨心所欲地決定市場價格的認(rèn)識,其實是過分夸大了人的主觀意志對客觀規(guī)律的影響作用,實際上是不可能取得預(yù)期效果的。

  房子蓋得越多越漲價

  《經(jīng)濟參考報》:您在書中談到,房子蓋得越多越漲價,這讓人感到很疑惑,按說供給越多價格應(yīng)該越低才對,請您給我們解釋一下。

  陳淮:市場經(jīng)濟下價格變動的基本規(guī)律是,供給增加,價格就下降。衣服、汽車、鋼材等,莫不如此。偏偏房子的價格不一樣。很多人認(rèn)為,中國一些城市房價上漲過快,主要原因是兩部分人太壞。一個是地方政府,他們以地生財,大搞“土地財政”;另一部分是開發(fā)商,他們謀取暴利,哄抬房價。

  在我國的房地產(chǎn)市場上這兩個因素確實明顯存在?鄢@兩個因素,房價還會不會漲?

  我們假定,以后給老百姓建房,土地不要錢;開發(fā)商也不謀取利潤。房價中扣除了土地成本、開發(fā)商利潤后還剩下什么了?建房子本身的成本,行業(yè)術(shù)語叫“建安成本”。

  假定,我們在北京市的二環(huán)路以內(nèi)建這樣的房子;就按每平方米2000元的成本建,按2000元單價賣。接著的問題是,二環(huán)路以內(nèi)建滿了、賣完了,還有人要搬到北京,怎么辦?咱們是不是得在三環(huán)路的地方建?在三環(huán)路建設(shè)同樣的房子,其成本也是每平方米2000元。

  問題就出在下一步。如果北京三環(huán)路的房子單價也是2000元,那可能會有一戶居民和二環(huán)路的某戶居民商量兩家互換,一模一樣的房子,我每平方米補貼你1000元。一旦有一戶居民換成,意味著北京二環(huán)路以內(nèi)的房價就上漲到每平方米3000元。很容易以此推論,如果北京的房子蓋到七環(huán)、八環(huán)路,北京二環(huán)以內(nèi)的房價就會漲到每平方米30000元!也就是說,即使沒有地價上漲、開發(fā)商利潤,隨著城市規(guī)模的擴大,房價也必漲無疑。這就是“房子蓋得越多越漲價”的道理。

  不要指望“一稅定天下”

  《經(jīng)濟參考報》:近年來在房地產(chǎn)調(diào)控中,有一種或可成為“稅派”的聲音,認(rèn)為這個領(lǐng)域的一切問題都可以通過征稅來解決。他們建議,不僅要對價格暴漲的房子征收土地增值稅,對短期持有的投機性需求征收營業(yè)稅,甚至有人提出,對擁有第二套住房的家庭一律征收高額的“資產(chǎn)稅”。您認(rèn)為,稅收能否成為調(diào)控房地產(chǎn)的手段?

  陳淮:指望“一稅定天下”,這顯然是過于天真了。這種動輒“以稅治市”的想法,從根子上說,是一種指望一個無所不能的政府取代市場的想法。其不僅夸大了政府的作用,而且也過度夸大了稅收的調(diào)節(jié)、調(diào)控職能。

  稅收對調(diào)控房地產(chǎn)有重要作用,但不能越過一個合理邊界去征稅。俗話說,是藥三分毒。稅收這副“藥”也是一柄“雙刃劍”,它不僅不能“包治百病”,而且吃錯了、吃多了還會有很大的不良后果。稅收是政府集中資源的主要途徑。把資源集中在政府手里,在一定范圍內(nèi),政府可以更好地提供公共產(chǎn)品,救助、保障低端群體。但政府并非是一個高效率的資源配置者,離開市場優(yōu)勝劣汰的競爭機制,優(yōu)化和效率是無法充分實現(xiàn)的;而且過度依靠行政權(quán)力配置資源,一定會導(dǎo)致尋租腐敗。房產(chǎn)稅對房價肯定有影響。從短期看,一些手握多套房子的人因為持有成本的上升,可能會把閑置的房子推向市場。另一方面,房產(chǎn)稅也使一些原準(zhǔn)備買大房子的人顧及未來長期納稅的負(fù)擔(dān)而改為選擇較小的房子,由此而來,市場需求會相對縮小。供求關(guān)系的這種變化,當(dāng)然會反映到房價中。但即使如此,我們也仍要明確無誤地強調(diào),房產(chǎn)稅不是用來調(diào)控房價的稅種。針對不動產(chǎn)征收資產(chǎn)稅,這是一項長期的制度建設(shè)。一旦開征,將來不論房價的高低漲落,這項稅都將存在下去。

  樓市調(diào)控沒打算讓所有開發(fā)商都活下去

  《經(jīng)濟參考報》:隨著各地房價或明或暗的下降,近來,在多個地區(qū)出現(xiàn)了老業(yè)主打砸售樓處,要求退還差價的現(xiàn)象。從一個學(xué)者的角度,您認(rèn)為,應(yīng)如何看待這一問題?

  陳淮:從北京、上海發(fā)端,“樓盤降價—老業(yè)主抗議—新業(yè)主搶購”似乎已經(jīng)成了多座城市都在上演的戲碼。這只是房地產(chǎn)市場更迭變化的開始。房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng)造了住房總量20年翻7倍的奇跡之余,已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型的“關(guān)口”。抑制過度的購房需求,推動樓市的優(yōu)勝劣汰已經(jīng)成為迫在眉睫的任務(wù)。

  樓市調(diào)控沒打算讓所有開發(fā)商都活下去。沒有一個行業(yè)能夠只靠不斷漲價來實現(xiàn)盈利,樓市自然也不能例外。樓市在未來需要做好準(zhǔn)備,迎接政策和現(xiàn)實的兩大考驗。其中,政策的考驗包括了貨幣政策和利率的規(guī)律性調(diào)整,以及宏觀經(jīng)濟反通脹的大環(huán)境;現(xiàn)實的考驗則是購房者對商品房品質(zhì)和配套的日益挑剔。在這樣的考驗下,勢必會有一些開發(fā)商“掉隊”。

  沒有病弱個體的不斷淘汰,房地產(chǎn)行業(yè)就不可能得到提高。就像上世紀(jì)名噪一時的家電品牌到今天已經(jīng)基本絕跡,但并不妨礙中國登上世界家電大國的“寶座”。同樣的,房地產(chǎn)業(yè)也將會有這樣一個輪回和蛻變的過程。

編輯:王君飛

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