房貸再度收緊 樓市或陷入“深寒”

　　上海多家銀行上調(diào)首套房貸利率

　　曾經(jīng)的首套房房貸優(yōu)惠如今再也難覓，在信貸收緊的背景下，銀行上調(diào)房貸利率已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。記者從上海多家銀行獲悉，目前包括建行上海分行、光大銀行上海分行、廣發(fā)銀行上海分行等銀行均已上調(diào)首套房貸利率，而交行、工行等銀行目前暫未上調(diào)首套房貸利率。

　　“建行上海分行已經(jīng)接到總行的通知，即日起對(duì)新增首套房貸款利率上浮5%，對(duì)存量房貸暫時(shí)沒(méi)有新的變化�！苯ㄐ猩虾７中邢嚓P(guān)人士對(duì)記者表示。上周，有報(bào)道稱(chēng)建行北京分行上調(diào)首套房貸利率，記者了解到，此次上調(diào)是按照建行總行的統(tǒng)一安排，對(duì)于此次上調(diào)首套房貸利率，建行總行給出的口徑是：“我行按照國(guó)家政策導(dǎo)向，高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，借鑒同業(yè)做法及風(fēng)險(xiǎn)防范情況，繼續(xù)實(shí)施客戶(hù)、區(qū)域差別化政策�！�

　　除建行外，光大銀行上海分行、廣發(fā)銀行上海也上調(diào)了首套房貸利率。光大銀行相關(guān)人士告訴記者，目前光大銀行首套房貸利率上浮5%，而廣發(fā)銀行首套房貸利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。

　　“目前交行房貸政策沒(méi)有新的變化，首套房貸利率沒(méi)有上浮�！苯煌ㄣy行總行相關(guān)人士告訴記者。而交行上海分行相關(guān)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也表示：“目前交行在上海地區(qū)首套房貸利率沒(méi)有上浮，我們分行聽(tīng)從總行的統(tǒng)一安排，總行不上浮，我們肯定也不會(huì)上浮�！边@位人士表示。

　　工行上海分行相關(guān)記者在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前工行上海分行房貸政策并無(wú)新的變化，首套房貸利率沒(méi)有上浮�！拔覀兡壳斑�沒(méi)有接到總行的通知，房貸利率沒(méi)有調(diào)整�！边@位人士表示。

　　“今年以來(lái)我們的房貸額度一直很緊張，房貸排隊(duì)現(xiàn)象一直很突出，很多客戶(hù)在貸款審批之后由于額度問(wèn)題一直無(wú)法拿到貸款，放款拖延周期甚至長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月之久�！睖�上一家大型銀行房貸業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示。相比于大銀行，中小銀行由于在房貸業(yè)務(wù)中占比較小，因此排隊(duì)等放款的現(xiàn)象并不是非常突出�！拔覀冃兄灰�走完審批流程，一般都能及時(shí)拿到放款。”光大銀行相關(guān)人士告訴記者。

　　在信貸額度日趨緊張的局面下，銀行在貸款業(yè)務(wù)中的議價(jià)能力顯著增強(qiáng)。上海一家大型國(guó)有銀行公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人告訴記者，目前他們所做的貸款中，基準(zhǔn)利率貸款和上浮貸款的比例占到90%，利率下浮現(xiàn)象已經(jīng)難覓，在這一局面下，房貸利率上浮也在所難免。（記者 唐真龍）

　　外資行首套房貸普遍維持基準(zhǔn)利率

　　在資金面壓力下，部分中資銀行近日悄悄調(diào)升了首套房貸利率。而記者昨日從多家在華外資法人銀行總部相關(guān)人士處獲悉，對(duì)于符合限購(gòu)要求的個(gè)人首套房貸款，當(dāng)前外資行仍普遍執(zhí)行首付款比例不低于30%、貸款利率為基準(zhǔn)利率的房貸政策�！巴赓Y行放貸每個(gè)季度都比較均衡，不存在額度用盡的壓力，此外，對(duì)于剛性需求的首套房貸款，還是應(yīng)該支持的�！蹦炒笮屯赓Y行有關(guān)人士認(rèn)為。

　　昨日，記者從匯豐、花旗、恒生、星展等外資法人銀行總部獲悉，它們對(duì)于首套房貸政策并未調(diào)整。匯豐中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一直根據(jù)政策和監(jiān)管要求來(lái)確定相應(yīng)的首付比例和貸款利率，目前，該行對(duì)于符合限購(gòu)要求的個(gè)人首套房貸款，要求首付款比例不低于30%，提供的貸款利率將為基準(zhǔn)利率。

　　恒生銀行（中國(guó)）相關(guān)人士稱(chēng)，該行首套房住房按揭貸款也是首付比例為三成，利率以人民銀行基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)。

　　“由于宏觀調(diào)控和資金流動(dòng)性等原因，市場(chǎng)上有些銀行的貸款政策已經(jīng)向流動(dòng)性貸款業(yè)務(wù)傾斜，對(duì)于房屋按揭產(chǎn)品，首套房貸利率政策已趨于嚴(yán)格�！被ㄆ煦y行相關(guān)人士稱(chēng)，根據(jù)市場(chǎng)大趨勢(shì)，該行的住房按揭政策也已經(jīng)收緊，但本著支持剛性購(gòu)房客戶(hù)需求的原則，首套住房按揭貸款一般為基準(zhǔn)利率。

　　“在遏制投資和投機(jī)性房地產(chǎn)交易的同時(shí)，我們支持購(gòu)買(mǎi)首套自住房需求。對(duì)首套自住房貸款，我們要求首付比例不低于30%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率�！毙钦广y行個(gè)人銀行房產(chǎn)按揭與抵押貸款部一位人士表示。

　　此外，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)及人民銀行有關(guān)規(guī)定，對(duì)于首套住房按揭貸款，銀行可根據(jù)客戶(hù)資質(zhì)及貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行差別化定價(jià)。昨日記者也了解到，對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的首套房貸款，在部分外資行仍可申請(qǐng)到優(yōu)惠利率，然而，在執(zhí)行中，各家銀行對(duì)此的機(jī)制不盡相同。

　　“根據(jù)申請(qǐng)人的實(shí)際情況，首套房貸利率可以考慮適當(dāng)下浮�！蹦惩赓Y行個(gè)人銀行部人士說(shuō)。（記者 石貝貝）

　　首套房貸利率上浮局面年內(nèi)或持續(xù)

　　本報(bào)記者昨天從北京、上海、廣州三地了解到，雖然各家銀行對(duì)首套房貸利率執(zhí)行有異，但首套房貸利率上浮不限于個(gè)別銀行和個(gè)別地區(qū)。有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，首套房貸利率上浮的局面至少會(huì)在年內(nèi)持續(xù)。

　　建行北京分行最早傳出上調(diào)首套房貸利率的消息。昨日，建行上海分行有關(guān)人士告訴本報(bào)記者，已經(jīng)接到總行的通知，即日起對(duì)新增首套房貸款利率上浮5%，不過(guò)對(duì)存量房貸暫時(shí)沒(méi)有新的變化。光大銀行上海分行相關(guān)人士也告訴本報(bào)記者，目前該行上海地區(qū)首套房貸利率上浮5%。

　　廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜也告訴記者，目前廣州地區(qū)確實(shí)如媒體報(bào)道的一樣，部分銀行房貸利率一周一個(gè)價(jià)。

　　據(jù)他介紹，目前廣州地區(qū)呈現(xiàn)的一個(gè)特征是，四大國(guó)有銀行比中小銀行房貸利率更高，比如工行在廣州個(gè)人首套房貸利率最高已經(jīng)上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　但目前各銀行的步調(diào)并不一致，比如交行目前還沒(méi)有上調(diào)首套房貸利率，招商銀行上海分行目前對(duì)首套房貸政策也未做調(diào)整，浦發(fā)銀行總行相關(guān)人士也稱(chēng)，該行在全行層面對(duì)于首套房貸政策尚未做調(diào)整，不過(guò)該人士同時(shí)稱(chēng)，“各地分行會(huì)在總行政策的框架下，結(jié)合當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)市場(chǎng)情況和監(jiān)管環(huán)境，以及分行自身業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃，具體調(diào)整執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。所以我行并不制定全行統(tǒng)一的首套房貸首付比例和利率上浮比例�！�

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇判斷，繼建行之后其他銀行會(huì)跟進(jìn)，因?yàn)楦骷毅y行面臨的資金面是一樣的，有些銀行雖表面未提利率，但采取了辦卡、搭售理財(cái)產(chǎn)品、貸款數(shù)量限制等變相加息手段。

　　對(duì)于首套房貸利率上浮的局面將持續(xù)多久的問(wèn)題，黃韜認(rèn)為，至少在年內(nèi)會(huì)持續(xù)。他說(shuō)，實(shí)際上每到年末的時(shí)候，個(gè)人房貸利率都會(huì)有所上浮，會(huì)否出現(xiàn)松動(dòng)則要看來(lái)年。

　　但首套房的購(gòu)置關(guān)乎民生，銀行目前的做法也引起一些爭(zhēng)議。黃韜認(rèn)為，如果目前的有關(guān)政策能將房?jī)r(jià)降下來(lái)，對(duì)于有真實(shí)需求的購(gòu)房者也未嘗不是好事。

　　郭田勇則認(rèn)為銀行目前的做法不符合房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)政策，因?yàn)閲?guó)家限制的是投資性購(gòu)房而非購(gòu)買(mǎi)首套房。但他判斷，銀行做法的客觀效果會(huì)使購(gòu)房總需求減少，對(duì)房?jī)r(jià)有下拉作用。（記者 周鵬峰 唐真龍 石貝貝）

　　上周重點(diǎn)城市樓市成交同比下跌

　　10月過(guò)半，樓市成交遇冷，多數(shù)城市周均成交較上年同期大幅下降，且多數(shù)降幅在50%以上，樓市的“銀十”今年恐將落空。

　　中國(guó)指數(shù)研究院昨天發(fā)布的最新報(bào)告顯示，上周被其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，28個(gè)城市樓市成交量同比下降，14個(gè)城市成交量跌幅在50%以上，其中長(zhǎng)沙同比跌幅最大，達(dá)79.79%。其次是揚(yáng)州，同比跌幅達(dá)76.14%。重點(diǎn)城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，達(dá)64.45%，其次是廣州、成都，同比下降幅度均超過(guò)60%。

　　“10月上半月北京樓市成交并無(wú)起色，而且進(jìn)一步下滑�！眰�業(yè)我愛(ài)我家研究員分析指出，在限購(gòu)政策持續(xù)實(shí)施的情況下，如果房?jī)r(jià)不出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)，使市場(chǎng)中更多潛在需求變?yōu)橛行�需求，則目前供大于求的北京樓市很難打破成交低迷的現(xiàn)狀。

　　鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月第二周（10月10日-16日）北京商品住宅網(wǎng)簽量為982套，環(huán)比下降4.6%，同比下降11.1%，已連續(xù)兩周成交不足千套。

　　“不足千套的周成交量，可以說(shuō)處于最近三年來(lái)的最低迷狀態(tài)。這一去化速度將明顯影響開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)定價(jià)及供應(yīng)節(jié)奏�！敝性�地產(chǎn)張大偉說(shuō)。

　　在他看來(lái)，整個(gè)10月北京商品房住宅成交量將難以突破5000套，二手房成交也將持續(xù)低迷，可能維持在8000-9000套之間，這樣市場(chǎng)總成交量很難突破1.3萬(wàn)套。

　　而且，“調(diào)控政策越后延，市場(chǎng)剩余的購(gòu)房需求對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)幅度的期望就越高。在這種情況下，要想拉動(dòng)銷(xiāo)量，價(jià)格下調(diào)就需要一步到位，比如最近北京市場(chǎng)熱銷(xiāo)的‘遠(yuǎn)洋一方’項(xiàng)目均價(jià)從2.2萬(wàn)元/平方米直接下調(diào)到1.8萬(wàn)元/平方米�！睆埓髠フf(shuō)。

　　“據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，10月第二周商品住宅成交均價(jià)為16789元/平方米，同比下降23.6%，同期北京二手房成交均價(jià)約為23322元/平方米，環(huán)比下降約2%。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡f(shuō)。

　　她告訴記者，今年3月至8月，北京二手房成交均價(jià)從每平方米25000元以上下降至每平方米24000元左右；而9月份開(kāi)始，降價(jià)的速度開(kāi)始加快。

　　“北京二手房均價(jià)每下降1000元/平方米的周期，從過(guò)去的需要半年時(shí)間到目前的不足一個(gè)月，10月份價(jià)格繼續(xù)下降，降幅之大令人震驚�！睆�?jiān)抡f(shuō)。

　　包括鏈家、中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)有關(guān)人士預(yù)計(jì)，隨著大幅下調(diào)價(jià)格項(xiàng)目的增多，年底前北京商品房特別是郊區(qū)項(xiàng)目樓盤(pán)的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一輪明顯下調(diào)。（記者 于祥明）

　　上周上海新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比下降

　　來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（10月10日至16日）上海新建商品住宅成交968套，共計(jì)11.9萬(wàn)平方米，環(huán)比分別回升31.17%、39.04%。成交均價(jià)為2.21萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降2.78%。10月份的前16天，上海新建商品住宅合計(jì)成交1706套，較9月同期回落22.2%。成交均價(jià)約為2.24萬(wàn)元/平方米，較今年9月同期下滑6.28%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔指出，調(diào)控的常態(tài)化使得樓市季節(jié)因素失靈，盡管上周交投有所活躍，但前16天的成交面積已為近6年同期最低，比去年下降72.7%。從上周的成交個(gè)案看也頗為低迷，整個(gè)10月交易量的走低難以避免�！吧现艹山惶讛�(shù)超50的項(xiàng)目?jī)H有1個(gè)，而今年9月同期和去年10月同期分別有2個(gè)和13個(gè)�！睂�(zhuān)家指出，近期部分銀行上調(diào)首套房貸利率、佛山限購(gòu)政策先放松再收緊等事件都釋放出更多調(diào)控政策的緊縮信號(hào)。這些信號(hào)進(jìn)一步提升了購(gòu)房門(mén)檻，加劇了購(gòu)房者的觀望情緒，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更大降價(jià)壓力。（記者 于兵兵）

　　上海豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)

　　從不輕易降價(jià)的豪宅市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)降價(jià)。本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，一直以頂級(jí)公寓豪宅著稱(chēng)的星河灣正低調(diào)促銷(xiāo)其在上海的閔行星河灣項(xiàng)目，降價(jià)幅度超過(guò)20％。

　　星河灣此次促銷(xiāo)可謂費(fèi)盡心思。從售樓處銷(xiāo)售人員處得知的價(jià)格仍是4.5萬(wàn)元/平方米左右，優(yōu)惠政策為全額付款9.7折，按揭貸款9.8折。以此計(jì)算，一套250平方米左右的小戶(hù)型房源，價(jià)格仍在1100萬(wàn)元以上。而實(shí)際上，多個(gè)閔行星河灣低價(jià)促銷(xiāo)的帖子已經(jīng)在二手房網(wǎng)站傳出。

　　據(jù)二手房中介陽(yáng)樓地產(chǎn)的工作人員介紹，雖然分銷(xiāo)單位為二手中介商，但房源全部是一手房源，購(gòu)房者可直接與開(kāi)發(fā)商簽訂一手房銷(xiāo)售合同，而這些一手房源又并非直接出自開(kāi)發(fā)商手中。據(jù)他們的說(shuō)法，一個(gè)上海的投資公司在去年星河灣開(kāi)盤(pán)時(shí)整購(gòu)了1號(hào)樓房源。近日由于資金緊張，以當(dāng)時(shí)的收購(gòu)價(jià)格轉(zhuǎn)讓這批房源。房源全部為288平方米的四房戶(hù)型，單價(jià)在3.5萬(wàn)至3.6萬(wàn)元/平方米。此價(jià)格較開(kāi)發(fā)商其他一手房源價(jià)格下降20％以上。

　　另一家分銷(xiāo)中介為帛樂(lè)房產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)人對(duì)這批房源的解釋與陽(yáng)樓地產(chǎn)工作人員一致，并進(jìn)一步介紹稱(chēng)投資公司當(dāng)時(shí)只是支付了部分定金，并沒(méi)有簽訂正式的合同。因此現(xiàn)在購(gòu)房者只需要直接更名就可以了。且目前還有很多可選房源。

　　說(shuō)法不同的是開(kāi)發(fā)商自己的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。銷(xiāo)售人員表示這批房源已經(jīng)賣(mài)完。但如果有意向，可以帶上100萬(wàn)元定金直接來(lái)看房，“如果開(kāi)發(fā)商恰好在，又看到你的誠(chéng)意，無(wú)論是9.7折還是8折都可以談�！倍鵁o(wú)論是中介機(jī)構(gòu)還是一手銷(xiāo)售代理商，都拒絕透露投資公司的詳細(xì)信息。

　　不過(guò)，記者從上海官方網(wǎng)上房地產(chǎn)上看到，所謂的投資公司整購(gòu)的1號(hào)樓于2011年5月才在網(wǎng)上房地產(chǎn)登記開(kāi)盤(pán)，從咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)中，也沒(méi)有任何曾經(jīng)被登記或撤銷(xiāo)登記的信息。“一般來(lái)說(shuō)，投資公司整體收購(gòu)物業(yè)，哪怕是過(guò)橋貸款的性質(zhì)，都會(huì)在網(wǎng)上房地產(chǎn)上顯示為已登記，貸款還清后再撤銷(xiāo)登記。只是不在交易中心備案而已。這起碼可以一定程度上保障投資公司對(duì)房屋的權(quán)益。像這種只付定金，根本不在網(wǎng)上房地產(chǎn)上登記的做法還沒(méi)有見(jiàn)過(guò)�！币晃毁Y源房地產(chǎn)咨詢(xún)專(zhuān)家介紹。

　　更有接近星河灣的地產(chǎn)界人士透露，此次所謂的投資公司轉(zhuǎn)售完全是開(kāi)發(fā)商制造的促銷(xiāo)故事。

　　種種跡象表明，閔行星河灣通過(guò)一、二手代理機(jī)構(gòu)同時(shí)啟動(dòng)了降價(jià)促銷(xiāo)，只是降價(jià)形式比其他企業(yè)繁雜很多。這和星河灣的市場(chǎng)地位相關(guān)。此前，星河灣一直是區(qū)域物業(yè)定價(jià)的標(biāo)桿。上海浦東星河灣和閔行星河灣在開(kāi)盤(pán)前期都曾經(jīng)引領(lǐng)周邊房?jī)r(jià)大幅上漲近1000元/平方米。“一旦星河灣降價(jià)，無(wú)論對(duì)星河灣本身還是周邊樓市都可能產(chǎn)生重大影響�！狈康禺a(chǎn)專(zhuān)家薛建雄介紹。

　　星河灣此次降價(jià)的背景是其持續(xù)數(shù)月的銷(xiāo)售低迷。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，今年2月以來(lái)，閔行星河灣的月銷(xiāo)售紀(jì)錄基本為個(gè)位數(shù)。最少的紀(jì)錄分別是2月份的1套和9月份的3套。“豪宅開(kāi)發(fā)商也面臨年底的資金壓力，很多房企將無(wú)法避開(kāi)這一輪降價(jià)潮，無(wú)論是高端物業(yè)還是中低檔商品房�！毖�建雄表示。

　　“對(duì)于想買(mǎi)龍湖房子的人，現(xiàn)在可以抄底了�！币晃簧虾７康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。

　　繼重慶、青島兩地高調(diào)啟動(dòng)“低價(jià)開(kāi)盤(pán)”策略后，龍湖在上海的兩處樓盤(pán)集中入市。開(kāi)盤(pán)價(jià)格較此前市場(chǎng)預(yù)期大幅下調(diào)。

　　有消息人士透露，上海龍湖好望山項(xiàng)目于上周四開(kāi)盤(pán)，戶(hù)型為195平方米和147平方米的大平層房源。雖然此批房源之前的報(bào)價(jià)高達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米，但開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，開(kāi)發(fā)商打出的銷(xiāo)售價(jià)格只有1.5萬(wàn)元/平方米左右。根據(jù)銷(xiāo)售人員的解釋?zhuān)�如此大幅度的降價(jià)的原因是房源由精裝改為毛坯，減去了近8000元的裝修成本�！昂猛�山平層公寓為全新推出的業(yè)態(tài)，早前規(guī)劃為精裝，通過(guò)最新的客戶(hù)深度調(diào)研和市場(chǎng)預(yù)判，一律調(diào)整為毛坯，以限時(shí)團(tuán)購(gòu)的方式開(kāi)盤(pán)�！饼埡�集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，好望山的本輪促銷(xiāo)僅到10月底截止，這是為贏得局部市場(chǎng)先機(jī)而主動(dòng)采取的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作。

　　另一個(gè)降價(jià)樓盤(pán)是龍湖酈城。有消息稱(chēng)，龍湖酈城最新一批精裝房源價(jià)格只有1.3萬(wàn)至1.5萬(wàn)元/平方米，此前的預(yù)期均價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米。相比之下，2010年龍湖酈城房源還要賣(mài)到1.5萬(wàn)至1.8萬(wàn)元/平方米�！霸诳蛻�(hù)潛在購(gòu)買(mǎi)力充分的區(qū)域，我們需要抓住新產(chǎn)品推出契機(jī)，以高性?xún)r(jià)比房源搶占市場(chǎng)先機(jī)。這一策略在9月份重慶易房節(jié)的活動(dòng)中證明是行之有效的，這也是龍湖今年以來(lái)強(qiáng)化銷(xiāo)售策略靈活性的一個(gè)具體表現(xiàn)。”龍湖發(fā)言人稱(chēng)。（記者 薛明）