馬光遠(yuǎn)：“無(wú)差別”調(diào)控可能走向反面

　　“9·29”樓市新政滿月，市場(chǎng)又傳出政策繼續(xù)加力的消息：在各地通過(guò)限購(gòu)令等抑制投機(jī)性購(gòu)房，對(duì)高燒不退的樓市滅火的同時(shí)，北京和上海等地，有關(guān)部門通過(guò)口頭通知的方式取消對(duì)首套住房貸款利率7折優(yōu)惠，利率最低按8.5折執(zhí)行。(據(jù)10月30日《新京報(bào)》)

　　如果說(shuō)之前的二套房貸首付提高至50%，三套禁貸完全是針對(duì)投資、投機(jī)性購(gòu)房，屬于定點(diǎn)打擊的話，則在“9·29”新政對(duì)首套房貸全面提高至30%的情況下，又取消7折的利率優(yōu)惠，意味著對(duì)樓市全面滅火的開始。不同于以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“9·29”新政的最大特點(diǎn)是通過(guò)打壓成交量，強(qiáng)行降溫，從而換得價(jià)格的回歸，也就是“以量換價(jià)”的策略。而“9·29”之前成交量的大幅反彈和價(jià)格的重新上漲是促使政策出臺(tái)的主要原因。

　　對(duì)于北京、上海將首套房貸的利率提高至八五折，從情理上來(lái)說(shuō)，打擊的很顯然不是投機(jī)客，而是普通的購(gòu)房者。以30年期的100萬(wàn)按揭貸款而言，在基準(zhǔn)利率6.14%的基礎(chǔ)上，如果優(yōu)惠利率從7折調(diào)整為8.5折后，每月月供要多交555元左右，意味著一年要多交6663元，30年的話要多交近20萬(wàn)，對(duì)于一個(gè)普通的購(gòu)房者而言絕對(duì)不是一個(gè)小數(shù)字，基于這種利率杠桿，那些即使買房自住者，因?yàn)橘?gòu)房成本的大幅提高，也許將再次推遲購(gòu)房。

　　但是，這樣的政策有可能走向反面。因?yàn)殡S著政策從對(duì)投機(jī)性購(gòu)房等行為的打擊，到包括普通購(gòu)房者在內(nèi)的全面滅火，目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)不是“誤傷”與否的問(wèn)題，而是提高了所有購(gòu)房者的準(zhǔn)入門檻，所謂差別化的利率政策事實(shí)上已經(jīng)淪為全面的打擊。

　　筆者注意到，從“9·29”新政至今一個(gè)月的時(shí)間，盡管限購(gòu)令、房產(chǎn)稅等政策風(fēng)聲鶴唳，但外界對(duì)新政的評(píng)價(jià)和期待都遠(yuǎn)不如4月份出臺(tái)的國(guó)務(wù)院“十號(hào)文”，而且，考慮到限購(gòu)令等行政性舉措只具有短期的效應(yīng)，大家更擔(dān)心藥效過(guò)后的報(bào)復(fù)性反彈。“9·29”新政這種主要依靠新政舉措來(lái)為樓市降溫的措施，如果沒有后續(xù)的制度性的措施接棒，則不排除樓市后期出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的可能。基于此，有關(guān)部門在出臺(tái)樓市調(diào)控政策的時(shí)候，應(yīng)注意政策長(zhǎng)短效結(jié)合，在短期降溫的同時(shí)，在樓市的健康發(fā)展的制度性建設(shè)方面，如土地的交易方式、預(yù)售制的完善以及房地產(chǎn)的信息披露和嚴(yán)格執(zhí)法方面有突破性的舉措，否則，我們的樓市調(diào)控政策就很難擺脫短期“見光死”的命運(yùn)。