經(jīng)濟觀察：物業(yè)稅開征尚需跨越多道“坎”

　　醞釀已久的物業(yè)稅近日風聲再起，有消息稱，物業(yè)稅“空轉”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后，將推廣至全國。此消息一出，立刻引發(fā)業(yè)內(nèi)外的廣泛關注。這一消息令物業(yè)稅如在弦之箭，但多方聲音顯示，目前開征難度不小，物業(yè)稅要步入“正軌”尚需跨越多道“坎”。

　　的確，物業(yè)稅并非簡單的稅費改革，而是涉及到土地使用制度、市場調(diào)控手段、住宅建設方式等，牽涉非常復雜的社會利益關系，背后隱藏了各方利益的博弈，必然會遭遇各種阻力。

物業(yè)稅征收面臨難題 專家稱開征將現(xiàn)房產(chǎn)拋售潮

　　在各種利益關系中首當其沖的就是地方政府的利益問題，如果物業(yè)稅開征，可能導致現(xiàn)在地方的房產(chǎn)稅權利收歸中央，地方政府恐將失去巨額土地出讓金收入，加上地方官員在追求任期內(nèi)G D P最大化，讓地方政府作出這樣的利益讓步無疑是艱難的，地方政府也不可能熱衷此事。

　　這從下面一組數(shù)據(jù)中就能看出端倪，根據(jù)中國指數(shù)研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止2009年12月29日，全國60個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。其中，上海、杭州(包含余杭、蕭山)、北京土地出讓金收入位居前三甲。上海土地出讓金高達1043億元，成為第一個出讓金超過千億的城市。排在前20的城市土地出讓金總額高達8019億元，同比增加160%。

　　面對如此豐厚的收益，地方政府肯定不會輕易放手。正基于此，有人士曾表示，暫時不會將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍。土地出讓金最終會否納入暫且不論，物業(yè)管理費、土地增值附加費、土地使用費等稅費項目將面臨被整合，而與這些收費項目相關的國土、建設等部門必然會受到影響。

　　除去這些利益因素之外，在實施層面，開征物業(yè)稅也有很多相當復雜的問題有待解決。比如，我國目前缺乏統(tǒng)一完整的房屋和土地信息數(shù)據(jù)，評估人才匱乏，納稅人的抵觸等也將是一個很大的障礙。

　　此外，如何與現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費對接？征收范圍應該如何界定，是新房與舊房區(qū)分對待還是“一刀切”？自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)是否區(qū)分，又如何區(qū)分？普通住宅與非普通住宅是否區(qū)別對待？第一套房與第二套、第三套房應如何區(qū)別？征收方式是什么？按什么基數(shù)征收？是否隨市場價變動？這些問題都有待明確和解決。

　　筆者了解到，目前“空轉”的物業(yè)稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準，征收1 .2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報為基準，征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨著房產(chǎn)的升值而提高。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管物業(yè)稅短期開征的難度較大，但不排除首先在個別城市試點“實轉”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，為了減少改革的阻力，極有可能分為三個序列進行征收：先商用物業(yè)，后住宅；先高檔住宅，后普通住宅；先投資用房(一個家庭有多套房)，后自住房(一套或兩套)。即使是普通住宅，也可以再分類，根據(jù)檔次、戶型面積、家庭收入情況、個人擁有住房的套數(shù)等確定不同的稅率，甚至像國外那樣，對部分特殊房屋免征。

　　如果物業(yè)稅能夠破冰，無疑有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從總體上看，有助于抑制投資、投機性需求，有利于穩(wěn)定房價。但從短期看，不能過度奢望物業(yè)稅能令房價大幅度下降。物業(yè)稅開征可謂是“牽一發(fā)而動全身”，如何平衡各方利益，消除潛在抵制力量和不利因素，還需要決策智慧和決心。(李佳鵬)