物業(yè)稅要開征房價(jià)會下降？對樓市股市影響幾何？

　　日前國務(wù)院公布《關(guān)于2009 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》(下稱：《意見》)明確指出，要在2009年“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。

    什么是物業(yè)稅？

    又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年按一定比例繳付稅款。

    何時(shí)會開征？

    由于各種原因，短期內(nèi)推出不大可能，采取什么方式征稅也未確定。

    開征后有什么影響？

    有助于擠出虛假房價(jià)泡沫，對房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展利大于弊；對開發(fā)商和自住型購房者影響不大，對投資客打擊則比較明顯。

    爭議焦點(diǎn)

    是否開征？

    物業(yè)稅短期不可能推出

    2007年全國人大就提出要研究開征物業(yè)稅，2008年也曾傳出北京市要率先試點(diǎn)開征物業(yè)稅的消息。不過，由于各方面原因，物業(yè)稅至今未推出。

    正坤財(cái)稅顧問有限公司經(jīng)理、注冊會計(jì)師黃惠麗對本報(bào)記者表示，雖然國家已經(jīng)表示推出物業(yè)稅，但近期推出的可能性也很小，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場剛剛顯露出回暖的跡象，這時(shí)征收物業(yè)稅無疑是雪上加霜，只可能等樓市真正好轉(zhuǎn)后。

    知名房地產(chǎn)專家韓世同也對本報(bào)記者表示，各方對物業(yè)稅的概念、定義、稅基、稅率以及征收方式等還要多方研究，因此，短期推出是不太現(xiàn)實(shí)的。

    如何征收？

    按房價(jià)或租金比例交納

    北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰指出，物業(yè)稅主要是對購買房產(chǎn)的個(gè)人或者企業(yè)，每年按照房價(jià)估值的一個(gè)固定比例或者按照租金的固定比例向政府交納一定持有環(huán)節(jié)的稅。

    中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓表示，物業(yè)稅開征后，可能先期針對企業(yè)征收，中期針對個(gè)人購買的豪宅征收，最后才會對個(gè)人購買的普通住宅征收。這個(gè)過程預(yù)計(jì)會有三四年。

    社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，在我國，土地屬于國家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán)。而買房人已經(jīng)一次性交納了70年的土地出讓金，如果開征物業(yè)稅，和原有政策如何銜接仍需要深入研究。

    相關(guān)影響之樓市

    征收物業(yè)稅有利于穩(wěn)定房價(jià)

    專家表示，物業(yè)稅的開征對整個(gè)房地產(chǎn)市場確實(shí)存在短期不利影響，主要是心理影響較大，而從長期來看，對樓市是利大于弊的。而且對行業(yè)不同環(huán)節(jié)，影響也有很大的差別。

    目前，我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。但在供求緊張的市場環(huán)境下，這些稅收成本最終多是轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

    國家信息中心報(bào)告指出，較高的交易稅和零持有稅使得“囤積”房地產(chǎn)的機(jī)會成本較低，一部分居民保有住房的意愿增強(qiáng)，投機(jī)性需求旺盛，造成房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，更加劇了住房供應(yīng)矛盾。

    從國外的經(jīng)驗(yàn)看，物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動城市可持續(xù)發(fā)展。

    同時(shí)，較高的保有稅率可以避免業(yè)主空置或低效率使用房產(chǎn)，以盤活現(xiàn)有房產(chǎn)存量，刺激存量房的流動，促進(jìn)二級市場的發(fā)展，從而更好地實(shí)現(xiàn)住房“經(jīng)濟(jì)適用房——二手房——商品房”的梯級消費(fèi)，滿足不同收入階層家庭的住房消費(fèi)。