人均面積趕超滬港 遠離市區(qū)人煙稀少
“成都的商業(yè)環(huán)境良好，但三環(huán)線外新規(guī)劃的不少大型商業(yè)綜合體與市區(qū)明顯脫節(jié)，且總體開發(fā)量很大，前期招商已經(jīng)很成問題�！睆氖律虡I(yè)地產(chǎn)財務投資的陽光厚土基金有關負責人對中國證券報記者表示，目前，部分二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫，其中最受關注的是昆明、沈陽和成都。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著住宅市場調(diào)控的深入，二線城市尤其是省會城市的商業(yè)地產(chǎn)成為很多地產(chǎn)商爭搶的蛋糕；而當?shù)卣畡t“順應市場”大手筆規(guī)劃和推出商業(yè)用地，由此導致這些城市商業(yè)項目供應量激增。“二線城市的商業(yè)擴容如果沒有足夠的人流和消費力來支持，那么開發(fā)這些項目的風險將是巨大的�！敝袊恋毓纼r師協(xié)會理事李旭表示。
商業(yè)規(guī)劃迅速膨脹
“現(xiàn)在，全國主要的地產(chǎn)商幾乎都在成都有項目；香港的新鴻基、太古、九龍倉都已進入成都�！标柟庑聵I(yè)集團總裁助理梁紹裘介紹，與成都一樣，重慶、沈陽、西安、南京、昆明、長沙等城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量均十分龐大。
以成都為例，據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年成都市立項和在建的城市綜合體已超過80個，總體量達千萬平方米。由于2009-2011年商業(yè)用地供應爆發(fā)式增長，未來2年，成都將有1000萬平方米以上的商業(yè)項目入市。按照中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平的說法，成都商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫風險隱現(xiàn)。
在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海。在沈陽“金廊工程”沿線，在建的以商業(yè)為主的項目達700多萬平方米，遠遠超過上�；春Ｂ�、南京路、四川北路三大商業(yè)街400多萬平方米的建筑面積。
從住宅領域“轉(zhuǎn)型”的開發(fā)商，正大舉進入商業(yè)地產(chǎn)投資。據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近1萬億元，部分二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量更是創(chuàng)下2007年以來的新高。
“受前期租售價格上漲的刺激，2012年不僅商業(yè)項目在建速度加快、供應增加，而且還有大批新的增量資金正在伺機進入這一領域�！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副秘書長鄧俊文表示，去年以來，有意愿投資商業(yè)項目的機構顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少資金是因為住宅限購轉(zhuǎn)而投向商業(yè)領域，主要誘惑就在于商業(yè)地產(chǎn)的價格不斷上漲。
地方政府推波助瀾
“現(xiàn)在，地方政府熱衷于批綜合體項目，有商場、酒店、寫字樓，再點綴一點住宅。這樣的項目普遍位于市郊新城。交通規(guī)劃先行，商業(yè)地產(chǎn)為主，拉動區(qū)域經(jīng)濟�！� 王永平指出。
數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，成都共出讓土地59宗，以土地性質(zhì)區(qū)分，商業(yè)用地為53宗，占比達90%。
住宅用地屢屢流拍或底價成交，地方政府便逐步加大商業(yè)用地的整理和推介進度。目前，大量的城市綜合體項目在二線城市如火如荼地建設，眾多地方政府均期待這些項目在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中扮演重要角色，然而這種商業(yè)地產(chǎn)市場的“強勁”表現(xiàn)在未來很可能形成高空置率。
陽光新業(yè)總裁助理梁紹裘介紹，判斷城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫的一個重要指標，是人均商業(yè)面積。在西方發(fā)達國家的核心城市，人均商業(yè)面積一般在1.2平方米上下�！吧虡I(yè)地產(chǎn)是不是過熱，供應量是其中一個重要數(shù)據(jù)。另外，還要看當?shù)氐南M水平和項目具體位置�！绷航B裘指出，目前，我國一批二線城市的人均商業(yè)面積已超過人均1.2平方米，部分城市甚至已達到2-3平方米。
“郊區(qū)新城主要的賣點是商業(yè)配套，一直以來，住宅和商業(yè)相輔相成。住宅需要商業(yè)的便利，商業(yè)需要住宅的人流。但是，住宅賣不動后，商業(yè)地產(chǎn)也就缺乏足夠的人流和消費來支撐。現(xiàn)在，不少城市郊區(qū)的項目都面臨這個問題。”梁紹裘坦言。
業(yè)內(nèi)專家指出，除供應量過大以及信貸受限等問題外，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風險還體現(xiàn)在開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏等方面�！皬慕衲耆径绕�，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫問題將會逐漸暴露。一些從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年以后才開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領域的企業(yè)，未來將面臨許多挑戰(zhàn)。”
地段是關鍵
陽光新業(yè)副總裁楊寧認為，商業(yè)地產(chǎn)真正的風險就是財務風險，特別是對只租不賣的運作模式來說，現(xiàn)金流極為重要�！白錾虡I(yè)地產(chǎn)，最重要的是地段、地段，還是地段�！�
近兩年由于住宅受限，一批開發(fā)商轉(zhuǎn)而進入商業(yè)地產(chǎn)，造成部分城市商業(yè)地產(chǎn)供應量偏大，而新晉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在人才、運營經(jīng)驗的不足，也使得后期操作風險大大增加。
但在這種背景下，仍有不少開發(fā)商繼續(xù)涌入二線城市。日前，陽光新業(yè)就推出其在成都一環(huán)線內(nèi)的高端綜合體項目——陽光新業(yè)中心。在這個25萬平方米的城市綜合體內(nèi)，將建設成都九眼橋區(qū)域首個高端購物中心。
“風險總是與機遇并存�！绷航B裘認為，商業(yè)項目風險的大小取決于該項目所在區(qū)位。區(qū)位決定了項目的消費群體、消費特征、競爭環(huán)境等判斷項目未來預期的重要因素。特別是在城市“老區(qū)域、新商圈”的商業(yè)格局內(nèi)，高端零售商業(yè)對商務、旅游消費需求的“補缺”依然有空間。
同時，梁紹裘也不避諱商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的風險：短期內(nèi)項目供應量過大；企業(yè)的開發(fā)、運營能力參差不齊；人才瓶頸；融資困境等。“未來3-5年內(nèi)，有些商業(yè)項目將難逃關閉、重組和被收購的命運。”（記者 林喆）
