多地成交跌入冰谷 大房企9月銷售業(yè)績集體下滑

　　“金九”未來“銀十”也恐難再現(xiàn)，樓市陰跌或?qū)⒊掷m(xù)加深。剛剛過去的國慶長假期間，全國熱點城市樓市成交大幅縮量，部分城市同比跌幅逾9成。新近公布的9月份房企銷售業(yè)績也遭遇“滑鐵盧”，保利、萬科等龍頭企業(yè)銷售面積、銷售金額同比雙降。

　　接受采訪的專家認(rèn)為，樓市價格下行的趨勢已經(jīng)確立，未來房地產(chǎn)市場或?qū)�發(fā)生實質(zhì)性的變化。在持續(xù)高壓的調(diào)控之下，資金鏈深度承壓的房地產(chǎn)企業(yè)做出實質(zhì)性價格調(diào)整的概率逐漸增加。

　　“黃金周”多地樓市成交跌至冰點

　　原本為銷售旺季的國慶長假樓市卻遭遇“黃梅天”。多地住宅市場成交量低迷不振，京滬穗深等一線城市成交量全線下跌。

　　據(jù)披露，截至10月上旬，北京“金九銀十”新入市的34個項目中，有六成新入市項目出現(xiàn)零成交尷尬局面。另據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，國慶前七天，北京新建住宅成交量為894套，日均成交量僅為百余套，與去年同期相比，下降24%；其中二手住宅網(wǎng)簽總量為90套，與去年同期相比下跌了近28%。

　　上海、廣州、深圳等地行情也不樂觀。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月1至7日一線城市新房成交尤為慘淡，7天成交量較2010年同期降幅達(dá)68%，較9月前7天大幅下降了63%。二手住宅方面，10月1至7日，京、滬等5大重點城市總體成交量較9月同期下滑了60%，其中廣州和深圳降幅均超過90%。

　　同樣的情形還出現(xiàn)在國內(nèi)其他熱點城市。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，此前一周(10月3日-10月9日)監(jiān)測的33個城市，31城市樓市成交量同比下降，20城市成交量跌幅在50%以上，其中揚州同比跌幅最大，達(dá)到86.94%。其次是大連，同比跌幅達(dá)82.41%。九大重點城市成交量均同比下跌，其中重慶跌幅最大，達(dá)74.44%，其次成都和南京同比下降幅度亦皆超過70%。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強告訴記者，導(dǎo)致成交萎靡的一個主要因素是，市場各方的觀望情緒依舊十分濃郁。從政策角度來看，目前從嚴(yán)從緊的政策基調(diào)沒有變，政策松動的可能性不大，這樣的政策環(huán)境決定了目前的市場狀態(tài)，從開發(fā)商、購房者到地方政府都對后市發(fā)展持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓接受記者采訪時分析認(rèn)為，眼下開發(fā)商推出的主力戶型的房價還是超出了多數(shù)購房者的承受能力，也就是說供求之間的關(guān)系是扭曲的。再者，開發(fā)商推盤的積極性也不是特別高，從部分樓盤的銷售節(jié)奏來看，推出的精品比例較低，相當(dāng)一部分要么是尾盤，要么就是位置不是特別好的盤，所以，購房者的積極性自然也就難以提振。

　　對于未來一段時間的成交走勢，徐楓預(yù)測，“銀十”恐難再現(xiàn)，至少在明年上半年之前樓市成交都可能處于低迷狀態(tài)。在陳國強看來，決定接下來市場低迷的局面有無可能被打破的一個關(guān)鍵的因素還是開發(fā)商。

　　大房企9月銷售業(yè)績集體下滑

　　隨著成交持續(xù)乏力，房企業(yè)績也有所下滑。根據(jù)保利地產(chǎn)11日發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，今年9月公司實現(xiàn)簽約面積58.75萬平方米，同比下降33.14%；實現(xiàn)簽約金額67.36億元，同比下降26.21%。另一龍頭公司萬科在稍早些時候也發(fā)布了銷售數(shù)據(jù)，與去年同期相比亦呈頹勢：實現(xiàn)銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元，分別比2010年同期減少4.9%和12%。此外，中海、碧桂園、富力、合景泰富等大型房企9月份銷售業(yè)績同比均出現(xiàn)下滑。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張月認(rèn)為，從公布9月銷售業(yè)績的房企來看，超過半數(shù)的大型房企業(yè)績出現(xiàn)同比下滑，而且還是萬科、中海等龍頭房企，這說明隨著調(diào)控的持續(xù)，不僅僅許多中小房企面臨破產(chǎn)、轉(zhuǎn)型抉擇，長期的樓市僵持使大型房企的銷售節(jié)奏也大幅減慢。

　　在銷售不暢的局面下，房地產(chǎn)企業(yè)還不得不面對信貸緊縮、融資成本高企等情形。廣發(fā)證券此前根據(jù)2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績報告統(tǒng)計指出，上半年上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到75%，創(chuàng)近5年來新高，負(fù)債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。另有數(shù)據(jù)披露，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達(dá)到9640億元。超萬億的負(fù)債和近萬億元的存貨，讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈承受著巨大的壓力。

　　標(biāo)普9月底發(fā)布的中國房地產(chǎn)測試報告提出預(yù)測，未來6個月至1年內(nèi)，疲軟的銷售和趨緊的信貸政策將給中國房地產(chǎn)企業(yè)的流動性造成壓力。隨著信貸政策越來越緊，將迫使開發(fā)商降價或者尋找其他融資渠道，其中不少渠道代價高昂。目前，標(biāo)普共對29家在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)進行評級，大部分房企的評級為等于或低于BB+級別的“投機”級。

　　“資金狀況的確是考驗開發(fā)商的一個非常關(guān)鍵的因素�！标悋鴱娬f，特別是快到年底，開發(fā)商將面臨各種支付方面的壓力。一方面資金回籠變得更加艱難，各種常規(guī)融資渠道可以說已經(jīng)不具備融資的條件，另一方面，各種工程款、銀行短期貸款、各項稅費、員工的年終獎金等等，都需要開發(fā)商在年底有系統(tǒng)安排。他認(rèn)為，在年底前這段時間內(nèi)，其他前提不變尤其是政策面繼續(xù)保持高壓態(tài)勢的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)做出價格調(diào)整或者說有更多企業(yè)加入降價行列的概率是比較高的。

　　價格下行趨勢確立

　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力逐漸加大，有研究預(yù)測，未來一段時間內(nèi)房價拐點將至。中國銀行11日發(fā)布的2011年第四季度中國經(jīng)濟金融展望季報預(yù)測，商品住宅價格調(diào)整拐點可能會在2012年春節(jié)前后到來。

　　的確，最近一段時間內(nèi)房價數(shù)據(jù)表明松動跡象已開始顯現(xiàn)。中國指數(shù)研究院近日公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年9月，全國100個城市住宅平均價格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年9月以來的首次下降。

　　另據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至10月9日，從9月開始的“金九銀十”中，合計有銷售記錄的項目為191個住宅項目，其中均價相比8月份下調(diào)的達(dá)到了14個項目，降價的項目數(shù)量明顯在增加。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究部一份最新研究報告認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場或?qū)�發(fā)生實質(zhì)性的變化。一方面，調(diào)控政策效力猶存，且在相當(dāng)長一段時期內(nèi)不會放松，這將導(dǎo)致購房者需求萎縮，給開發(fā)商帶來較大的存貨壓力；另一方面，購房者預(yù)期房價下跌的可能性增加。在此心理影響下，通過打折促銷等手段迎合其此種心理，才有助于消化存貨，實現(xiàn)供銷兩旺的局面。

　　徐楓預(yù)測，在目前的基礎(chǔ)上，房價松動的幅度可能會維持在10%以內(nèi)。不過，她同時提醒說，降價的趨勢是形成了，但目前來看，實質(zhì)性降價還沒有真正來臨，至于人們的預(yù)期能否形成現(xiàn)實還需要時間。

　　陳國強也表示，房價出現(xiàn)實質(zhì)性調(diào)整的可能性在增大，但沒法確定時間點在哪里，變數(shù)太多，除了開發(fā)商，地方政府也是一個非常關(guān)鍵的角色，如果地方政府抱著救市的心態(tài)，那么開發(fā)商也會有更多的底氣。

　　廣東省佛山市住建局網(wǎng)站11日發(fā)布《關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》，規(guī)定于10月12日起放寬限購條件。具體政策包括，非佛山市戶籍引進人才購房時可不受個人所得稅證明以及社保證明的限制；已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過5年(含)的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購范圍等，這條被稱為樓市限購放寬令的通知被暫緩執(zhí)行。

　　“這反映了在調(diào)控過程中，地方與中央在政策訴求、追求目標(biāo)上是有分歧的�！标悋鴱娬f。在他看來，雖然調(diào)控從嚴(yán)從緊的基調(diào)未變，但不排除一些地方政府暗中放松調(diào)控力度的可能。相比開發(fā)商，可能有的地方政府更擔(dān)心市場的低迷會給當(dāng)?shù)貛�來更明顯的消極影響，如果地方政府在執(zhí)行力度、調(diào)控手段上做出一些調(diào)整，就有可能影響調(diào)控的最終效果，就會有更多開發(fā)商選擇繼續(xù)扛，那么，樓市出現(xiàn)實質(zhì)性價格調(diào)整也就需要更長時間。(王濤)