分析師：香港買(mǎi)樓最重要防備“黑天鵝”

　　中新網(wǎng)11月3日電 據(jù)香港明報(bào)報(bào)道，香港人關(guān)心樓市，而市場(chǎng)亦不乏樓市評(píng)論，但當(dāng)中不少是來(lái)自代理或證券行的分析，令人懷疑其意見(jiàn)的獨(dú)立性。

　　報(bào)道稱(chēng)，香港卓凌地產(chǎn)分析行政總裁鐘維杰，以獨(dú)立地產(chǎn)分析師身份，在過(guò)去十多年發(fā)表了上千篇有關(guān)香港以至全球各地的樓市評(píng)論文章，當(dāng)中大多數(shù)都擁有大量數(shù)據(jù)作分析基礎(chǔ)，他指出，從過(guò)往數(shù)據(jù)，不同樓市周期，影響香港樓市的各種因素，其重要性也各有不同，但資金流向在每個(gè)周期都發(fā)揮了較大影響，而市民在買(mǎi)樓投資時(shí)，最重要是預(yù)了“黑天鵝”可能出現(xiàn)，做好足夠的防備。

　　鐘維杰指出，以往一般人以為香港減息時(shí)樓市便升，相反便跌，但其實(shí)也有加息時(shí)樓市可以升，也可以減息時(shí)樓市跌，所以以單一因素如息口來(lái)預(yù)測(cè)樓市，其實(shí)并不可靠。又如供應(yīng)增加，只要不太過(guò)多，樓價(jià)亦未必跌，而相反減少供應(yīng)，樓市也亦未實(shí)時(shí)有反應(yīng)。

　　單一因素分析樓市不可靠

　　另外，鐘指不少分析未夠細(xì)致，比方一個(gè)地方的收入會(huì)影響樓價(jià)，但若只以家庭收入中位數(shù)計(jì)，則住公屋的大多家庭收入較低，其買(mǎi)樓需求較小，而真正影響樓價(jià)，尤其換樓或豪宅樓價(jià)，乃是較高收入的家庭，所以以不同收入群的收入變化，來(lái)預(yù)測(cè)不同類(lèi)型房屋的樓價(jià)，會(huì)較具相關(guān)性。

　　不過(guò)，他指根據(jù)觀察，香港過(guò)往的樓市周期，若有大量資金流入，樓市便由升勢(shì)主導(dǎo)，而當(dāng)資金流出，則樓市便難看好，因此資金流向可說(shuō)影響香港樓市最重要因素，而這可由貨幣供應(yīng)如M2等指標(biāo)的增長(zhǎng)作觀察。

　　金管局總裁陳德霖早前曾表示，香港可說(shuō)是無(wú)金融管制，資金任意出入，加上經(jīng)濟(jì)體系小，經(jīng)濟(jì)容易波動(dòng)，而鐘維杰也認(rèn)同香港的經(jīng)濟(jì)和樓市較易波動(dòng)。鐘維杰又指出，以97年與現(xiàn)時(shí)市比較，97年時(shí)，大部分港樓是港人買(mǎi)的，而現(xiàn)時(shí)的港樓，多了由外來(lái)者如內(nèi)地人支撐，因此影響樓市的本地因素相對(duì)減弱，同時(shí)由于港人現(xiàn)時(shí)買(mǎi)樓借貸比例較小，相信就算出現(xiàn)跌市仍較容易找到支撐，低潮可以較快過(guò)去，但對(duì)調(diào)整所需的時(shí)間，就要視乎港府日后會(huì)否再推出新政策影響調(diào)整速度。

　　港樓市周期較短

　　另外，鐘維杰指香港樓價(jià)另一特色，是周期較短，比方說(shuō)，由94年至今，倫敦、紐約、上海、北京僅錄得一次大幅波動(dòng)；而香港若計(jì)及08年海嘯，已有3次大上大落。

　　在股票市場(chǎng)波動(dòng)下，有說(shuō)法指部分投資者傾向手持“磚頭”，認(rèn)為“磚頭好”，但鐘維杰卻認(rèn)為這并非定律。他指此想法，只是由于人們的行為和想法，會(huì)易受短期現(xiàn)象影響，把短期的觀察看成為定律，例如近期股市波動(dòng)，樓價(jià)仍較為硬凈，便覺(jué)得磚頭好，但長(zhǎng)線是否如此，頗值得懷疑。

　　鐘維杰認(rèn)為，預(yù)測(cè)樓市固然重要，但認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)更重要，因此推介年前曾極流行的財(cái)經(jīng)書(shū)《黑天鵝》，指其基本論調(diào)值得參考，第一、人們傾向低估風(fēng)險(xiǎn)；第二、人們與生俱來(lái)便不喜歡不確定性，凡事要尋求解釋?zhuān)�低估了隨意性(randomness)。根據(jù)《黑天鵝》理論，“磚頭穩(wěn)陣”可能只是少數(shù)事件推導(dǎo)出的“定律”，是人們解釋近期出現(xiàn)現(xiàn)象的一種說(shuō)法而已，更重要是對(duì)樓市造成打擊的“黑天鵝”事件(指一般人認(rèn)為近乎不可能發(fā)生的事)，最終往往有可能出現(xiàn)，譬如97年亞洲金融風(fēng)暴和08年金融海嘯，因此建議人們投資時(shí)，包括買(mǎi)賣(mài)物業(yè)，都要加倍小心，盡量減少借貸，并多留現(xiàn)金供樓，以及預(yù)防利率急速回升等。

　　由于香港市場(chǎng)較波動(dòng)，按揭利率可大上大落，鐘建議風(fēng)險(xiǎn)承受程度較低的買(mǎi)家可選擇以固定利率承做按揭，雖然息率較浮動(dòng)利率高，但可買(mǎi)個(gè)安心。對(duì)于香港后市，他認(rèn)為由于樓價(jià)現(xiàn)處于循環(huán)中的高位，建議投資者持保守態(tài)度，又預(yù)計(jì)大單位的樓價(jià)會(huì)比小單位的硬凈。