京滬深房?jī)r(jià)下降“雷聲大雨點(diǎn)小”
經(jīng)歷了春節(jié)前后的銷售低迷，開發(fā)商正期待樓市傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”的到來(lái)。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后，開發(fā)商更加重視針對(duì)剛需購(gòu)房者開展促銷活動(dòng)，眼下形式多樣的“促銷戰(zhàn)”正在京滬深樓市悄然上演。
但在名目繁多的促銷活動(dòng)背后，開發(fā)商真實(shí)讓利程度有多大？房?jī)r(jià)是否會(huì)隨著打折促銷而大幅下滑？中國(guó)證券報(bào)記者在京滬深三地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少樓盤促銷“雷聲大雨點(diǎn)小”，實(shí)質(zhì)降價(jià)幅度十分有限，且降價(jià)樓盤主要集中在前期價(jià)格上漲過(guò)快地區(qū)或城市遠(yuǎn)郊區(qū)域，城區(qū)主流樓盤價(jià)格依然堅(jiān)挺。
城區(qū)樓盤價(jià)格仍堅(jiān)挺
春節(jié)過(guò)后，樓市供應(yīng)量正緩慢回暖，部分樓盤的促銷力度不斷加大。打折返點(diǎn)、墊付首付、下調(diào)售價(jià)……為了刺激銷量，開發(fā)商促銷手段層出不窮。不過(guò)，中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，目前降價(jià)樓盤多集中在滯銷樓盤或是尾盤項(xiàng)目，以及部分前期過(guò)快上漲區(qū)域和城市遠(yuǎn)郊區(qū)域，城區(qū)主流樓盤并未出現(xiàn)大規(guī)模實(shí)質(zhì)性降價(jià)。
2月25日，深圳熱鬧的羅湖東門步行街，樓盤港澳8號(hào)舉行“開盤儀式”。一位深圳房地產(chǎn)人士介紹，此樓盤之前搞過(guò)多次這樣的“開盤儀式”，其中一次還請(qǐng)到著名演員做代言人。而這一次開盤是因?yàn)閼c祝本月銷售加速，“再開一次盤”是為了爭(zhēng)取最后清盤。
中國(guó)證券報(bào)記者看到，港澳8號(hào)“開盤”現(xiàn)場(chǎng)十分熱鬧，除常規(guī)的文藝表演，還把之前已經(jīng)交納定金的準(zhǔn)業(yè)主們請(qǐng)到現(xiàn)場(chǎng)，參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)。繁華的東門步行街上，該樓盤的銷售人員隨處可見(jiàn)。在售樓處，等候看樣板房的購(gòu)房者排起了長(zhǎng)隊(duì)。
事實(shí)上，喧鬧的東門步行街并不是深圳熱門的置業(yè)區(qū)域。港澳8號(hào)自從去年11月開始銷售以來(lái)，銷售情況一直不夠理想。春節(jié)后，港澳8號(hào)推出了開發(fā)商墊付首付的促銷，最多為購(gòu)房者墊付兩成首付。這樣，購(gòu)房者只要接受一定的利息，最低可以一成首付。
北京的不少樓盤也推出了各式各樣的折扣促銷，尤其是懷柔、大興等周邊區(qū)域的樓盤折扣力度正不斷加大。位于懷柔陳各莊附近的世嘉光織谷近期推出了5期房源享1萬(wàn)抵4萬(wàn)的優(yōu)惠活動(dòng)，購(gòu)房者如果全額付款則享1萬(wàn)抵5萬(wàn)，再打98折。北京目前折扣較大的項(xiàng)目大多分布在五環(huán)外的郊區(qū)，其中遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目尤其明顯。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮認(rèn)為，目前北京市近八成的新盤分布在五環(huán)以外，且這些區(qū)域的市場(chǎng)正呈現(xiàn)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)。通過(guò)降價(jià)促銷、加快回款緩解資金壓力仍是大部分開發(fā)商首選。
打折樓盤不僅僅局限于城區(qū)外的低價(jià)盤。由于成交低迷，一些曾經(jīng)取得不俗銷售業(yè)績(jī)的樓盤也開始悄然打折。2月19日，上海兩大知名樓盤傳出大幅折扣的消息，一個(gè)是2011年的上海商品住宅銷售冠軍，另一個(gè)則是以超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)稱雄外高橋板塊。
如果在2011年年底促銷，說(shuō)明開發(fā)商還面臨著年底還款業(yè)績(jī)的壓力，但這些項(xiàng)目卻選擇在開春降價(jià)�！爸饕�是滯銷的原因，去年的銷售冠軍，今年實(shí)際已經(jīng)滯銷2個(gè)月了。”中房信分析師薛建雄表示。
上海另一知名樓盤也面臨類似情況，在2011年9月售出132套房源之后，該樓盤單月成交就一直在10多套徘徊，最近兩個(gè)月僅成交4套和2套房源。成交價(jià)格也從去年9月的4.3萬(wàn)元/平方米一路下滑至3.7萬(wàn)元/平方米左右。
不僅僅上述兩個(gè)樓盤，保利、地產(chǎn)、仁恒等知名開發(fā)商均采取促銷策略。中國(guó)證券報(bào)記者從部分開發(fā)商營(yíng)銷部了解到，今年3月，作為樓市傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”，不少開發(fā)商會(huì)把該時(shí)點(diǎn)作為推盤的重點(diǎn)，對(duì)于促銷，大多開發(fā)商表示將隨行就市。
不過(guò)值得注意的是，拿出真金白銀、下調(diào)房屋售價(jià)的樓盤仍十分有限。不少樓盤都是打著買房返點(diǎn)、送裝修等“旗號(hào)”，房?jī)r(jià)卻并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下降。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月以來(lái)北京有成交的120個(gè)項(xiàng)目中，相比1月有近80個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)格并未下降。2月成交面積排名前10的項(xiàng)目中，更是有6個(gè)項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)出現(xiàn)小幅上漲。換言之，降價(jià)幅度較大的項(xiàng)目實(shí)際成交并不理想。
業(yè)內(nèi)人士指出，目前樓市熱銷項(xiàng)目主要是處于交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)以及部分精品項(xiàng)目的后期，這些項(xiàng)目并沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力。相反，一些項(xiàng)目還隨著后期開盤小幅上調(diào)售價(jià)�？傮w來(lái)看，主流項(xiàng)目降價(jià)潮并未出現(xiàn)。
開發(fā)商促銷瞄準(zhǔn)剛需
隨著樓市“小陽(yáng)春”日期的臨近，開發(fā)商們開始積極備戰(zhàn)，一些地區(qū)促銷戰(zhàn)已經(jīng)提前展開。近期銀行存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，讓首次購(gòu)房者有望享受更多信貸支持，當(dāng)前開發(fā)商更加注重針對(duì)剛需購(gòu)房者展開促銷活動(dòng)。
在深圳港澳8號(hào)樓盤現(xiàn)場(chǎng)，一位購(gòu)房者對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，他看好港澳8號(hào)的升值前景�！斑@里是商業(yè)區(qū)，也算是屬于稀缺地段�！庇捎谏钲谝呀�(jīng)實(shí)行限購(gòu)，這位購(gòu)房者只好購(gòu)買了一套未納入限購(gòu)范圍的40年產(chǎn)權(quán)公寓。
不僅是港澳8號(hào)，此前上市的大體量樓盤龍華花半里、綠景香頌等項(xiàng)目近期成交也有所增加。綠景香頌曾因?yàn)椤笆讋?chuàng)”三年保值回購(gòu)而引起廣泛關(guān)注。雖然綠景香頌的保值回購(gòu)引起深圳開發(fā)商競(jìng)相效仿，但是去年11月末開盤后的銷售效果著實(shí)有限。
中海地產(chǎn)開發(fā)的中海康城項(xiàng)目“秘密加推”也讓深圳的購(gòu)房者匪夷所思。2月22日晚7點(diǎn)，中�？党窃跊](méi)有任何廣告推廣的情況下突然加推176套房源。中海地產(chǎn)相關(guān)人士表示，該項(xiàng)目此前已經(jīng)積累了足夠的客戶，僅認(rèn)籌的客戶就足以消化此次加推房源，因此此次開盤采取了非公開的方式。
業(yè)內(nèi)人士指出，像其他一線城市一樣，深圳剛需人群眾多，而近期地方政府“救市”動(dòng)作頻頻、央行調(diào)低銀行存款準(zhǔn)備金率等消息，被一些剛需購(gòu)房者解讀為樓市調(diào)控見(jiàn)頂?shù)男盘?hào)。加之節(jié)日因素導(dǎo)致1月的部分成交延后至2月，因此形成深圳樓市成交回暖的現(xiàn)象。
近日上海市場(chǎng)也傳出消息稱，上海樓市政策微調(diào)，外地戶籍居民持長(zhǎng)期居住證滿三年，可享受本地戶籍居民同等購(gòu)房資質(zhì)。這樣一項(xiàng)“老政策”，卻因?yàn)樽睢靶隆钡慕忉�，攪�?dòng)了2月底的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著春節(jié)前后積壓需求的釋放，沉寂已久的上海樓市似乎出現(xiàn)了逐漸復(fù)蘇勢(shì)頭。
業(yè)內(nèi)人士指出，目前個(gè)別地區(qū)樓市出現(xiàn)成交回暖的勢(shì)頭，除了需求釋放外，年初有一些符合限購(gòu)政策年限的購(gòu)房者入市，也帶動(dòng)了需求回升。不過(guò)，由于很多項(xiàng)目?jī)r(jià)格與購(gòu)房者預(yù)期價(jià)格之間依然存在差距，需求回升并非一定帶動(dòng)成交量出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，取決樓市成交量的主要因素仍是未來(lái)房?jī)r(jià)和政策的變化。
